Mogą przeprowadzić kontrolę w mieszkaniu bez wcześniejszego powiadomienia i bez nakazu sądowego. Podstawą jest art. 81c Prawa budowlanego, który daje inspektorom prawo wstępu o każdej porze dnia. Wystarczy zgłoszenie sąsiada lub zarządcy budynku. Odmowa wpuszczenia inspektora to przestępstwo zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności. Wyjaśniamy, jakie są realne koszty nielegalnego remontu i jak wygląda procedura kontroli.
Fot. Warszawa w Pigułce
Zgłoszenie sąsiada uruchamia kontrolę bez zapowiedzi
Zdecydowana większość wizyt kontrolnych inspektora nadzoru budowlanego w mieszkaniach zaczyna się od sąsiedzkiego zgłoszenia. Nie potrzeba żadnych dowodów ani udokumentowanych podejrzeń – wystarczy prosty telefon do zarządcy budynku albo bezpośrednio do inspektoratu.
Co może wywołać zgłoszenie? Głośne wiercenie od samego rana, intensywny zapach farby rozchodzący się po klatce schodowej, robotnicy wnoszący materiały budowlane przez wąską klatkę, podejrzenie sąsiada, iż za ścianą dzieje się coś nielegalnego. Czasem wystarczy zwykła złośliwość albo konflikt o parkingowe miejsce.
Przykład z praktyki: sąsiad zgłosił hałas w ścianach między mieszkaniami. Kontrola wykazała, iż właściciel zamontował rury spustowe wewnątrz ściany łazienki bez wymaganego zgłoszenia. Postępowanie administracyjne kosztowało go kilka tysięcy złotych na legalizację, plus wielomiesięczny stres i niepewność.
Panika o milionowych karach była fałszywa, ale nie wszystko jest mitem
W sierpniu 2025 roku media społecznościowe eksplodowały alarmami o karach sięgających ponad 1 000 000 zł za przeróbki w mieszkaniach. Właściciele mieszkań masowo dzwonili do zarządców, pytając czy grożą im kontrole. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zdementował doniesienia o masowej akcji kontrolnej na terenie całego kraju.
Kara w wysokości 1 080 000 zł rzeczywiście istnieje, ale dotyczy opłaty legalizacyjnej za samowolne wybudowanie całych obiektów, takich jak domy, rozbudowy czy nadbudowy. Nie ma nic wspólnego ze zwykłym remontem mieszkania w bloku.
Realne koszty nielegalnej przeróbki to około 15 000 zł
Zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego, wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to wykroczenie zagrożone mandatem karnym do 500 zł. W przypadku zbiegu wykroczeń mandat może wynieść maksymalnie 1000 zł.
Prawdziwe koszty pojawiają się podczas legalizacji. Procedura legalizacyjna samowoli budowlanej w mieszkaniu może kosztować łącznie około 15 000 zł. Sama procedura administracyjna to wydatek 2500-5000 zł. Do tego dochodzą honoraria architekta, ekspertyzy techniczne, ewentualne poprawki konstrukcyjne i opłaty urzędowe.
Kupiłeś mieszkanie po remoncie – to teraz Twój problem
Art. 51 Prawa budowlanego nie pozostawia złudzeń: odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel nieruchomości. choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel. Kupując mieszkanie po remoncie, musisz żądać od sprzedającego pełnej dokumentacji wszystkich wykonanych prac.
To prawdziwa pułapka kosztująca setki właścicieli tysięcy złotych rocznie. Wyobraź sobie sytuację: kupujesz ładnie wyremontowane mieszkanie, cieszysz się przestronną kuchnią z wysuniętą ścianą. Po roku przychodzi kontrola – może na skutek zgłoszenia sąsiada, może podczas rutynowej inspekcji technicznej budynku. Okazuje się, iż poprzedni właściciel przesunął ścianę nośną bez zgłoszenia i opinii konstruktora.
Teraz ty musisz legalizować tę przeróbkę. Ty, nie poprzedni właściciel, który sprzedał mieszkanie i dawno się wyprowadził. Koszt? choćby kilkanaście tysięcy złotych plus wielomiesięczne postępowanie.
Inspektor wejdzie do mieszkania – czy tego chcesz, czy nie
Art. 81c Prawa budowlanego nadaje inspektorom prawo wstępu do mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli posiadają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów budowlanych. Nie potrzebują nakazu sądowego. Nie muszą powiadamiać z wyprzedzeniem. Nieobecność właściciela w domu nie uniemożliwia przeprowadzenia inspekcji.
Kontrola powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji budynku. Ale jeżeli obie te osoby są nieobecne, inspektor może po prostu przywołać przypadkowego pełnoletniego świadka z klatki schodowej.
Próba uniemożliwienia kontroli to poważne przestępstwo. Zgodnie z Kodeksem karnym, utrudnianie wykonania czynności służbowej funkcjonariuszowi publicznemu podlega karze więzienia do 3 lat.
Twoje prawa podczas kontroli – niewiele, ale zawsze coś
Inspektor musi się legitymować i okazać pisemne upoważnienie do przeprowadzenia kontroli. Ma obowiązek sporządzić protokół kontroli, który właściciel mieszkania powinien dokładnie przeczytać przed podpisaniem.
Jeśli nie zgadzasz się z ustaleniami inspektora, masz prawo wpisać swoje uwagi bezpośrednio do protokołu. Nie musisz podpisywać dokumentu bez zastrzeżeń – możesz dodać własną notatkę o tym, z czym się nie zgadzasz i dlaczego.
Podczas kontroli zachowaj spokój i uprzejmość – agresywne zachowanie tylko pogarsza sytuację. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się samodzielnie do żadnych wykroczeń. Każde słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole. Lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem, zanim udzielisz szczegółowych odpowiedzi.
Zachowuj całą dokumentację z remontu
Inspektorzy podczas kontroli mogą żądać pełnej dokumentacji wykonanych prac budowlanych. Projekty, zgłoszenia, opinie techniczne, faktury, pozwolenia. Brak jakiegokolwiek dokumentu może zostać potraktowany jako dowód działania w złej wierze.
Zachowuj całą korespondencję z zarządem budynku, firmami remontowymi, architektami. Wszystkie faktury, zgłoszenia do urzędów, protokoły odbioru prac. Zrób zdjęcia mieszkania przed każdym remontem – każdego pomieszczenia, każdej ściany. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak dokładnie wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami.
Przepisy istnieją od lat, teraz działają skuteczniej
Art. 81c Prawa budowlanego pozwalający inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu sądowego obowiązuje od wielu lat. Przez długi czas organy nadzoru budowlanego po prostu nie miały wystarczających zasobów ludzkich i finansowych, żeby reagować na każde zgłoszenie od sąsiadów.
Sytuacja się zmieniła. Inspektoraty mają w tej chwili więcej pracowników i lepsze narzędzia techniczne. Wzrosła też świadomość prawna wspólnot mieszkaniowych i administratorów. Zarządcy wiedzą, iż ponoszą odpowiedzialność za bezpieczeństwo całego budynku. Nielegalne prace jednego mieszkańca mogą zagrozić konstrukcji i spowodować katastrofę budowlaną. Dlatego zarządcy chętniej zgłaszają podejrzenia bezpośrednio do inspektoratów.
System działa sprawniej niż kiedykolwiek wcześniej. Jeden telefon od zirytowanego sąsiada może skończyć się wizytą inspektora bez nakazu, bez wcześniejszego zawiadomienia i bez możliwości odmowy wpuszczenia go do mieszkania.
Jak wygląda to w innych krajach Europy
W Niemczech nadzór budowlany reaguje przede wszystkim na dokumenty. Zgłoszenia są analizowane formalnie, a sama kontrola odbywa się zwykle po wcześniejszym ustaleniu terminu. Wejście do mieszkania bez zapowiedzi jest możliwe, ale rzadkie, bo niemieckie prawo kładzie nacisk na procedury.
W Wielkiej Brytanii system Building Control działa bardziej przewidywalnie. Urzędnicy zwykle umawiają kontrolę, a nagłe wejście do lokalu dopuszczają tylko wtedy, gdy istnieje realne zagrożenie konstrukcyjne. Brytyjczycy traktują większość drobnych remontów liberalnie, ale przeróbki ingerujące w ściany czy instalacje wymagają zgłoszenia.
Francja łączy rozbudowane regulacje z dużą uznaniowością urzędników. Kontrole mogą wynikać zarówno ze zgłoszenia sąsiada, jak i z wątpliwości administracji budynku. Inspektor nie wchodzi jednak bez uprzedzenia, chyba iż prace zagrażają stabilności konstrukcji. Braki w dokumentacji potrafią wstrzymać sprzedaż mieszkania, ponieważ francuscy notariusze dokładnie weryfikują legalność wcześniejszych przeróbek.
Na Malcie przepisy są wyjątkowo rygorystyczne wobec ingerencji w konstrukcję budynku. Większość zmian wymaga decyzji Planning Authority, choćby jeżeli prace dotyczą tylko jednego lokalu. Kontrole pojawiają się rzadziej niż w Polsce, ale jeżeli już do nich dochodzi, urzędnicy mają szerokie uprawnienia.
W krajach skandynawskich nacisk kładzie się przede wszystkim na odpowiedzialność wykonawców. W Norwegii i Szwecji firmy remontowe muszą mieć stosowne certyfikaty, dlatego to one, a nie właściciel, ponoszą największe ryzyko związane z naruszeniem przepisów. Kontrole są rzadkie, a urzędnicy częściej doradzają, niż nakładają sankcje.
Co to oznacza dla czytelnika?
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac musisz sprawdzić w zarządzie lub spółdzielni, czy wymaga to zgłoszenia. choćby jeżeli wydaje ci się, iż to drobnostka. Koszt konsultacji z administratorem budynku lub architektem to kilkaset złotych. Koszt późniejszej legalizacji – choćby kilkanaście tysięcy.
Granice między „zwykłym remontem” a „robotami wymagającymi zgłoszenia” są rozmyte. Większość właścicieli nie wie, gdzie dokładnie przebiega ta linia. Planujesz przesunąć ścianę o pół metra? Zamierzasz powiększyć okno w kuchni? Chcesz wymienić całą instalację elektryczną na nową? Wiele pozornie banalnych prac wymaga formalnego zgłoszenia do nadzoru budowlanego.
Jeśli kupujesz mieszkanie po remoncie, żądaj od sprzedającego pełnej dokumentacji wszystkich wykonanych prac. Sprawdź w zarządzie, czy poprzedni właściciel zgłaszał jakiekolwiek prace budowlane. Pamiętaj, iż odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel, nie poprzedni.
Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego, absolutnie nie możesz go ignorować. Kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym może kosztować kilka tysięcy złotych, ale może zaoszczędzić dziesiątek tysięcy złotych kary i wielomiesięcznego stresu.
Zachowuj całą dokumentację z remontu – korespondencję z zarządem, faktury, zgłoszenia do urzędów, protokoły odbioru prac. Zrób zdjęcia mieszkania przed każdym remontem. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak dokładnie wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami.
