Właściciel mieszkania może nie planować remontu łazienki, wymiany okien ani żadnych innych prac w swoim lokalu, a mimo to co miesiąc widzieć na rozliczeniu kolejną pozycję związaną z remontami. W wielu blokach w Warszawie właśnie ta część opłat stanowi zauważalny fragment miesięcznego rachunku. Pojawia się więc bardzo proste pytanie: skoro we własnym mieszkaniu niczego nie zamierzamy zmieniać, czy można zrezygnować z płacenia za remonty? Przepisy dają tu dość jednoznaczną odpowiedź, ale inaczej wygląda sytuacja we wspólnocie mieszkaniowej, a inaczej w spółdzielni.
Fot. Warszawa w PigułceNajważniejsze jest rozróżnienie dwóch rzeczy. Remont własnego lokalu to prywatna sprawa właściciela i co do zasady finansuje go on sam. Co innego dach, elewacja, instalacje biegnące przez budynek, klatki schodowe, piwnice, fundamenty, windy czy inne elementy nieruchomości wspólnej. Za ich utrzymanie odpowiadają wszyscy właściciele, choćby jeżeli konkretny remont nie dotyczy bezpośrednio ich piętra, klatki albo części budynku, z której korzystają codziennie. To właśnie dlatego argument „u siebie niczego nie remontuję” nie zwalnia automatycznie z opłat.
W spółdzielni mieszkaniowej obowiązek wynika wprost z ustawy
Najprostsza sytuacja jest w spółdzielni mieszkaniowej. Art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, iż spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Co jeszcze ważniejsze, przepis dokładnie wskazuje, kogo obejmuje obowiązek świadczenia na fundusz. Są to członkowie spółdzielni, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni oraz osoby niebędące członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Oznacza to, iż samo wystąpienie ze spółdzielni albo fakt posiadania odrębnej własności mieszkania nie powoduje, iż taka pozycja znika z miesięcznych opłat.
Nie ma tu również znaczenia, czy właściciel planuje remont swojego mieszkania. Pieniądze nie są odkładane na nowe płytki w kuchni czy wymianę prywatnej wanny, tylko na remonty zasobów mieszkaniowych. W praktyce mogą więc finansować między innymi prace przy dachu, elewacji, pionach wodnych i kanalizacyjnych, instalacji elektrycznej w częściach wspólnych, klatkach schodowych czy innych elementach budynku. Spółdzielnia ma przy tym obowiązek prowadzić dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie wpływów oraz wydatków funduszu remontowego. Właściciel nie musi więc przyjmować wysokości opłaty „na słowo” – może żądać od spółdzielni kalkulacji wysokości pobieranych należności.
To istotne także wtedy, gdy stawka rośnie. Ustawa przewiduje, iż spółdzielnia powinna zawiadomić o zmianie wysokości opłat co najmniej na 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a sama zmiana wymaga pisemnego uzasadnienia. Właściciel ma więc prawo sprawdzić, z czego wynika podwyżka i jakie koszty mają zostać pokryte. To jednak nie oznacza, iż może po prostu samodzielnie wykreślić z przelewu pozycję, z którą się nie zgadza. Dopóki obowiązuje prawidłowo ustalona opłata, zaległość może być dochodzona przez spółdzielnię.
We wspólnocie mieszkaniowej zasada jest podobna, choć przepisy są skonstruowane inaczej
Wspólnota mieszkaniowa działa na innej podstawie prawnej. Ustawa o własności lokali nie wprowadza wprost obowiązku tworzenia funduszu remontowego w każdej wspólnocie, ale nakłada na właścicieli obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Art. 14 tej ustawy wymienia wprost wydatki na remonty i bieżącą konserwację jako jeden z kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na ich pokrycie właściciele wnoszą zaliczki w formie bieżących opłat, co do zasady płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca.
W praktyce wiele wspólnot wyodrębnia część tych pieniędzy jako fundusz remontowy i ustala jego wysokość uchwałą właścicieli. przez cały czas jednak nie jest to prywatna skarbonka przypisana do konkretnego mieszkania. Właściciel lokalu na parterze może uczestniczyć w kosztach remontu dachu, mimo iż nad jego sufitem znajduje się kilka kolejnych kondygnacji. Podobnie osoba, która prawie nie korzysta z części wspólnych, nie może automatycznie stwierdzić, iż nie będzie finansować ich utrzymania. Ustawa nakłada na właściciela obowiązek współdziałania w ochronie wspólnego dobra i uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
Istotna jest natomiast wysokość obciążenia. Co do zasady właściciele ponoszą wydatki związane z nieruchomością wspólną proporcjonalnie do swoich udziałów. To oznacza, iż osoba posiadająca większy lokal zwykle ma także większy udział i odpowiednio większą część kosztów. Wspólnota może uchwalać zaliczki na przyszłe prace, ponieważ wiele remontów wymaga zebrania dużej kwoty wcześniej, zamiast jednorazowego żądania od mieszkańców kilku lub kilkunastu tysięcy złotych w chwili rozpoczęcia robót.
W Warszawie skala problemu jest szczególnie duża, bo remontowane są całe budynki, nie pojedyncze mieszkania
W Warszawie temat jest szczególnie widoczny w dużych osiedlach z zabudową wielorodzinną, gdzie jednocześnie trzeba utrzymywać dachy, elewacje, windy, instalacje, piwnice, garaże i rozbudowane części wspólne. Im starszy budynek, tym częściej pojawiają się także większe prace, których nie da się sfinansować z jednej miesięcznej wpłaty. GUS prowadzi aktualizowany bilans zasobów mieszkaniowych dla gmin, w tym Warszawy, obejmujący liczbę mieszkań, izb i powierzchnię użytkową. Dane za 2025 rok są już dostępne w Banku Danych Lokalnych, co pokazuje skalę stołecznego rynku mieszkaniowego i liczbę budynków, których utrzymanie wymaga stałych nakładów.
Właśnie dlatego w warszawskich blokach opłata przeznaczona na remonty może być odczuwalna choćby wtedy, gdy przez wiele miesięcy na klatce nic spektakularnego się nie dzieje. Brak rusztowania pod oknem nie oznacza, iż pieniądze „znikają”. Część środków jest odkładana na większe prace planowane na kolejne lata, część może finansować bieżące naprawy i konserwację, a część pokrywać wcześniejsze roboty lub zobowiązania związane z remontem. W spółdzielni ewidencja wpływów i wydatków powinna być prowadzona dla poszczególnych nieruchomości, dlatego właściciel może sprawdzić, jak wyglądają rozliczenia jego budynku.
To ma praktyczne znaczenie chociażby przy planowanej wymianie pionów, remoncie dachu albo elewacji. Mieszkaniec może nie korzystać bezpośrednio z dachu, może mieć już nowe instalacje w swoim lokalu i może choćby planować sprzedaż mieszkania za rok, ale przez cały czas jest właścicielem części nieruchomości wspólnej. Ustawa nie uzależnia obowiązku ponoszenia kosztów od osobistej korzyści z każdego remontu. Gdyby było inaczej, właściciele parteru mogliby odmawiać udziału w kosztach dachu, mieszkańcy najwyższych pięter – napraw piwnicy, a osoby chodzące schodami – serwisowania windy. Taki model nie pozwalałby normalnie utrzymywać budynku.
Nie trzeba płacić wszystkiego bez pytania. Można żądać wyjaśnień i podważać źle ustalone opłaty
Obowiązek uczestniczenia w kosztach nie oznacza, iż zarządca, wspólnota lub spółdzielnia mogą ustalić dowolną kwotę i odmówić jakichkolwiek wyjaśnień. W spółdzielni właściciel ma ustawowe prawo żądać kalkulacji wysokości opłat. Przy zmianie opłat spółdzielnia musi przedstawić pisemne uzasadnienie. Wspólnota natomiast podejmuje decyzje dotyczące wysokości zaliczek i planowanych remontów w drodze uchwał właścicieli, które mogą być kwestionowane na zasadach przewidzianych w ustawie o własności lokali.
Nie należy jednak mylić kwestionowania opłaty z samodzielnym zaprzestaniem jej płacenia. W przypadku wspólnoty długotrwałe zaleganie z należnymi opłatami może mieć bardzo poważne konsekwencje. Art. 16 ustawy o własności lokali przewiduje choćby możliwość żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji, gdy właściciel długotrwale zalega z należnymi opłatami. To rozwiązanie skrajne i nie uruchamia się po jednym niezapłaconym rachunku, ale dobrze pokazuje, iż ustawodawca traktuje koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jako rzeczywisty obowiązek właściciela, a nie dobrowolną składkę.
Najwięcej sensu ma więc sprawdzenie, za co dokładnie pobierane są pieniądze. W rozliczeniu mogą znajdować się obok siebie fundusz remontowy, koszty konserwacji, eksploatacji, utrzymania części wspólnych, winda, energia elektryczna, sprzątanie, ubezpieczenie czy inne pozycje. Nie wszystkie są tym samym i nie wszystkie mają tę samą podstawę. Właściciel mieszkania ma prawo wiedzieć, jak wyliczono jego część i na co pieniądze mają zostać przeznaczone.
Co zrobić, gdy opłata wydaje się za wysoka?
- Najpierw trzeba sprawdzić, czy lokal znajduje się w spółdzielni mieszkaniowej, czy we wspólnocie. Od tego zależy podstawa prawna i sposób ustalania kosztów.
- W spółdzielni można zażądać kalkulacji wysokości opłat oraz informacji o wpływach i wydatkach funduszu remontowego dotyczących konkretnej nieruchomości.
- Jeżeli spółdzielnia podniosła opłatę, należy sprawdzić, czy właściciel został zawiadomiony z wymaganym wyprzedzeniem i czy otrzymał pisemne uzasadnienie zmiany.
- We wspólnocie trzeba sprawdzić uchwałę właścicieli dotyczącą wysokości zaliczek i planu gospodarczego. Sama informacja na pasku opłat nie powinna zastępować podstawy, na której wspólnota przyjęła dane obciążenie.
- Nie należy samodzielnie odejmować spornej kwoty od miesięcznej wpłaty bez sprawdzenia konsekwencji. o ile opłata została ustalona nieprawidłowo, można ją kwestionować, ale zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mogą później zostać dochodzone wraz z odsetkami.
Najkrótsza odpowiedź jest więc taka: brak planowanego remontu własnego mieszkania nie zwalnia z udziału w kosztach remontów budynku. W spółdzielni obowiązek świadczenia na fundusz remontowy wynika wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. We wspólnocie właściciel musi uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, do których ustawa zalicza między innymi remonty i bieżącą konserwację. Można pytać o wysokość opłaty, żądać rozliczeń i podważać nieprawidłowe decyzje. Nie można natomiast uznać, iż skoro we własnym mieszkaniu niczego się nie remontuje, to wspólny budynek przestaje być wspólnym kosztem.
