Czapliński: CZY BASEN WPŁYWA NA CENĘ DOMU I PODATKI?

Panuje powszechne przekonanie, iż basen wpływa na podniesienie atrakcyjności nieruchomości oraz na wysokość podatku od nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą.

Zacznijmy od wpływu basenu na atrakcyjność nieruchomości. Liczne badania statystyczne potwierdzają, iż większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład dużej, wygodnej kuchni, ładnej i funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu. Chęć posiadania basenu gwałtownie znika zwykle z chłodniejszą pogodą!

Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te ulepszenia niż na budowę basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle, co wybudowanie basenu. jeżeli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo co zwykle wygrywa. Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku dzieci i panowie muszą się dostosować.

Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane w kuchnie pieniądze zwykle zwracają się w 73% i zdecydowanie podnoszą wartość domu, podczas gdy pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16% i często zdarza się, iż posiadanie basenu może choćby utrudniać sprzedaż nieruchomości.
Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie po pierwsze basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych, potencjalnych właścicieli może nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od $1,000 do $3,000 za sezon.
Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane z ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu.

Kiedyś energia była tania, a koszty ogrzewania niskie. Dziś to się zmieniło, a niestety, w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu basenowego.
W chwili obecnej znakomitą alternatywą dla ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne – dziś inwestycja może zwrócić się w 3–5 sezonów.
Baseny w ziemi, czyli inground, są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie – above ground. Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu.

Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w ziemię. Najtańsze są baseny z dnem i ściankami (liner) z plastiku (vinyl), a najdroższe są z betonu, okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania.
Koszt wybudowania basenu może mieć ogromny rozrzut – od $40,000 do $200,000! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem i jakich materiałów użyjemy.

Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane lap pools, w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane choćby na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od $15,000, ale mogą dochodzić do $70,000. Wszystko zależy od wielkości i dodatkowych wykończeń.
Warto wspomnieć, iż coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów, i takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.

Czy basen wpływa na większy podatek od nieruchomości?
Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, czy basen wpływa na podniesienie podatku od nieruchomości. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. jeżeli mamy mały, stary basen na niewielkiej działce – to możemy z całą stanowczością walczyć z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez MPAC. To jest ta instytucja, która dokonuje wyceny (Municipal Property Assessment Corporation).
Z drugiej strony, jeżeli ktoś wybuduje luksusowy basen za $200,000, to oczywiście MPAC uzna, iż wpływa to na podniesienie market value naszej nieruchomości.
Właśnie o tym należy pamiętać – iż podatki od nieruchomości płacimy na podstawie assessed market value i jeżeli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niej odwołać. Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.
Instytucja MPAC jest odpowiedzialna za wszystkie wyceny nieruchomości na terenie Ontario.

Jak MPAC wycenia baseny?
MPAC stosuje podejście rynkowe, czyli analizuje sprzedaż podobnych domów z basenami i bez nich w danej okolicy. Na tej podstawie określa wartość dodaną, jaką basen wnosi do nieruchomości.

Na wycenę wpływa wiele czynników:
Rodzaj basenu. Baseny wbudowane w teren (inground) zwykle dodają więcej wartości niż baseny naziemne (above ground), które często są uznawane za mniej trwałe.
Rozmiar i jakość. Duże, nowoczesne baseny z dodatkowymi udogodnieniami (np. podgrzewanie, oświetlenie, zadaszenie) mogą zwiększyć wycenę bardziej, niż proste konstrukcje.
Stan techniczny. Zaniedbany basen (np. z uszkodzeniami lub nieczynny) może choćby obniżyć wartość nieruchomości.
Lokalizacja. W rejonach, gdzie baseny są popularne (np. bogatsze przedmieścia Toronto), ich wpływ na wycenę będzie większy niż w dzielnicach, gdzie są one rzadkością.

Ile wart jest basen według MPAC?
– baseny wbudowane w teren mogą dodać od $10,000 do $100,000+ do wartości domu, w zależności od jakości i lokalizacji.
– baseny naziemne zwykle dodają mniej – $5,000 – $15,000, a czasem w ogóle nie są brane pod uwagę (np. jeżeli są tymczasowe).
– jacuzzi i małe baseny (spa pools) mają minimalny wpływ na wycenę.

Czy basen podnosi podatki od nieruchomości?
Tak, ponieważ MPAC ocenia wyższą wartość domu, co może prowadzić do wyższych podatków (property taxes). Jednak wzrost nie zawsze jest proporcjonalny do kosztów budowy basenu.

Czy posiadanie basenu zawsze się opłaca?
Niektóre analizy pokazują, iż w chłodniejszym klimacie Ontario basen może się nie zwrócić przy sprzedaży, ponieważ:
– koszty utrzymania (czyszczenie, naprawy) są wysokie.
– nie wszyscy kupujący chcą posiadać basen (np. rodzice z małymi dziećmi obawiają się zagrożenia bezpieczeństwa).

Co zrobić, jeżeli MPAC zawyżyło wycenę ze względu na istniejący basen?
Istnieje możliwość odwołania się od wyceny (request a reassessment), jeżeli uważamy, że:
– basen jest w złym stanie i nie powinien zwiększać wartości nieruchomości
– MPAC nie uwzględniło lokalnych trendów (np. w naszej okolicy baseny nie podnoszą cen).

Co robić?
Warto wejść na stronę AboutMyProperty.ca i porównać swój dom z innymi. jeżeli sąsiedzi bez basenów mają podobne wyceny, to MPAC najwyraźniej uznało, iż nasz przydomowy baby pool to Olimpijskie Centrum Sportu.
Odwołajmy się! Mamy 90 dni od otrzymania wyceny, żeby złożyć odwołanie. Można to zrobić online, telefonicznie, a choćby listownie. Należy dołączyć dowody:
– zdjęcie basenu, który wygląda jak relikt z epoki dinozaurów,
– dane, iż w naszej dzielnicy baseny są mniej popularne.

Jeśli MPAC przez cały czas upiera się przy swoim – czas na sąd.
Assessment Review Board (ARB) to taki sąd nieruchomościowy. Kosztuje paręset dolarów, ale jeżeli wygramy, prowadzi to do obniżenia podatków.

Przyda się:
– opinia rzeczoznawcy (czyli ktoś, kto powie: „Ten basen wart jest tyle, co stara wanna”),
– lista podobnych domów, które sprzedały się za niższą cenę.

Czy warto się odwoływać?
– Tak, jeżeli MPAC oszalało i wyceniło stary basen jak luksus!
– Nie jeżeli basen wygląda jak z okładki magazynu Luxury Homes & Pools.
Pamiętajmy: MPAC nie jest nieomylne – czasem wystarczy pokazać, iż ich wycena to bardziej science fiction niż rzeczywistość.
Wszystkich Państwa, zamierzających kupić lub sprzedać nieruchomość zapraszam do kontaktu. Z chęcią poprowadzę cały proces kupna czy sprzedaży, by był to dla Państwa pełen dobrych emocji, a nie stresu okres.
Pozdrawiam,

Maciek Czapliński
905 278 0007