Dziesiątki właścicieli nowych townhousów w Vaughan w Ontario stanęło w obliczu konieczności zapłaty ogromnych kosztów – w sumie sięgających ok. 2 milionów dolarów – związanych z naprawą poważnych uszkodzeń w świeżo oddanym kompleksie mieszkaniowym.
Według wspólnoty mieszkaniowej zawalenie się placu zabaw w 2024 roku wynikało z błędów wykonawczych na etapie budowy. Deweloper broni jednak jakości swoich prac, ubezpieczyciel odrzucił roszczenie, a właściciele muszą pokryć szkody, co dało łączny koszt wynoszący blisko 40 tys. dolarów na lokal.
„Czy ktokolwiek spodziewałby się, iż zakup zupełnie nowego domu okaże się tak stresujący?” – mówi właścicielka Asta Law. Wspomina, iż kupując dom na etapie przedsprzedaży liczyła na „bezproblemową” inwestycję, ale stało się odwrotnie.
Część mieszkańców zwraca uwagę na poważne braki w ochronie dla nabywców nieruchomości w Ontario.
Jarreau Hickson opowiada, iż razem z żoną wierzyli, iż znaleźli idealne miejsce na założenie rodziny, gdy kupowali dom jeszcze przed rozpoczęciem budowy i wprowadzili się w 2021 roku. Zamiast tego, jak podkreśla, mierzą się z „koszmarem” i narastającym obciążeniem finansowym.
„Najbardziej zastanawia mnie, dlaczego nie ma systemu, który chroniłby właścicieli przed takimi sytuacjami. jeżeli mogło to zdarzyć się tu, może wydarzyć się wszędzie” – mówi Hickson.
Osiedle Arthur Townhomes, zlokalizowane przy Keele Street i McNaughton Road, zostało wybudowane przez Treasure Hill. 51 lokali ukończono w 2021 roku.
Choć poszczególne domy są własnością prywatną, całość funkcjonuje w ramach wspólnoty mieszkaniowej, a część infrastruktury – m.in. droga – jest elementem wspólnym. Do wspólnych obszarów należy również niewielki plac zabaw, zbudowany na konstrukcji systemu odprowadzania wód opadowych. W czerwcu 2024 r. konstrukcja ta nagle zapadła się, tworząc lej krasowy.
„Mamy tu siostrzeńców, którzy często się bawią na placu zabaw” – relacjonuje Hickson. „Na szczęście nikomu nic się nie stało, to najważniejsze. Ale co mogło się wydarzyć? To niewyobrażalne”.
Szok związany z zapadnięciem placu zabaw gwałtownie zmienił się w szok finansowy. W ciągu około 18 miesięcy wszyscy właściciele otrzymali rachunki na kwoty sięgające prawie 40 tys. dolarów jako dodatkowe opłaty na pokrycie kosztów napraw i badań.
Specjalne opłaty to jednorazowe należności mające pokryć nieprzewidziane koszty lub braki w budżecie wspólnoty. Prawnik od spraw condominium z Toronto, Bradley Chaplick – który nie bierze udziału w tej sprawie – ocenia, iż opłaty tego typu są „wyjątkowo wysokie i zwykle nie brane pod uwagę przez kupujących przy zakupie nieruchomości”.
Pierwsza dodatkowa opłata dla właścicieli Arthur Townhomes wyniosła 7843,12 dolarów od każdej osoby w sierpniu 2024 roku. Koszt miał pokryć ekspertyzę inżynieryjną – którą wspólnota uznała za konieczną do złożenia wniosku ubezpieczeniowego – oraz drogie zabezpieczenia terenu, których utrzymanie kosztowało ponad 30 tys. dolarów miesięcznie.
W lutym 2025 roku mieszkańcy dostali kolejną specjalną opłatę, tym razem na 16 tys. dolarów od osoby.
W liście wysłanym właścicielom przez zarządcę wspólnoty wyjaśniono, iż „inżynierowie condominium ustalili, iż położenie i głębokość zbiornika [na deszczówkę] nie odpowiadały dostępnym projektom ani dokumentom dostarczonym przez dewelopera”. Wymusiło to „zmianę metodologii prac”, co znacznie zwiększyło koszty.
W maju ujawniono szczegółową przyczynę awarii.
Zarządca przekazał w e-mailu do mieszkańców, iż eksperci odkryli pozostawione „prowizyjne” drewniane podpory, które miały być usunięte po montażu zbiornika. Ich deformacja, jak wyjaśniono, wywarła nacisk na konstrukcję i doprowadziła do jej niestabilności, a finalnie do zapadnięcia.
Ubezpieczyciel jednak ocenił sprawę inaczej. W październiku, po 16 miesiącach od zawalenia i po wydaniu ponad miliona dolarów na badania i prace naprawcze, odrzucono roszczenie.
Erica Nelson, dyrektorka ds. komunikacji w Echelon Insurance, w odpowiedzi dla CBC News odmówiła komentarza, powołując się na kwestie prywatności. Dodała jedynie, iż firma „dąży do uczciwego traktowania każdego klienta”.
CBC News poprosiło dewelopera o odniesienie się do ustaleń wspólnoty. W odpowiedzi Daniella Kozovski, dyrektorka ds. kadr w Treasure Hill, oświadczyła, iż system odprowadzania deszczówki „został zamontowany zgodnie z zaleceniami producenta”.
Kozovski przekazała również, iż firma analizuje raport inżynieryjny ubezpieczyciela oraz iż zarząd condominium „nie skontaktował się z nami bezpośrednio w sprawie dalszych działań”.
„Jesteśmy gotowi współpracować ze wspólnotą mieszkaniową, aby znaleźć rozwiązanie” – dodała.
Maria Dimakas, prawniczka reprezentująca wspólnotę, odmówiła odpowiedzi na szczegółowe pytania CBC, podkreślając jedynie, iż zarząd „ma obowiązek chronić interesy korporacji oraz wszystkich właścicieli lokali”.
W tym miesiącu nałożono kolejną specjalną opłatę. Właściciele muszą zapłacić dodatkowe 16 039,22 dolarów – w trzech ratach – na sfinansowanie wymiany zbiornika i innych niezbędnych prac. Pierwszy termin minął w zeszłym tygodniu, a ostatnia płatność przypada na styczeń.
Wielu mieszkańców informuje o poważnych problemach finansowych.
„Nie mam pojęcia, skąd mam wziąć te pieniądze. Po prostu nie mam już czym tego spłacić” – mówi Asta Law.
Podkreśla, iż nie rozumie, dlaczego ma płacić za błąd konstrukcyjny, którego nie popełniła, i chce, by odpowiedzialne osoby zostały pociągnięte do odpowiedzialności.
Inny właściciel, Rezwan Razzaque, także domaga się wyjaśnień od dewelopera oraz od władz Vaughan, które wydają pozwolenia na budowę.
„Jak to w ogóle mogło się wydarzyć? Przecież istnieją mechanizmy kontroli, inspekcje” – podkreśla Razzaque.
Po zgłoszeniu jego obaw miasto Vaughan poinformowało go w czerwcu, iż prowadzi swoje dochodzenie. Nie udzielono jednak odpowiedzi CBC na pytania o jego postępy lub możliwe działania.
Niektórzy właściciele próbowali zgłosić sprawę do Tarion – organizacji zapewniającej gwarancje dla nowych domów w Ontario. Warto jednak pamiętać, iż gwarancja indywidualna obejmuje jedynie elementy konkretnego lokalu. Osobno istnieje gwarancja na części wspólne, ale to wspólnota musi zgłosić roszczenie.
Tarion przekazał CBC News, iż „aktywne współpracuje z zarządcą wspólnoty i deweloperem w sprawie nowego wniosku gwarancyjnego”.
Nie wiadomo jednak, czy uszkodzenia mieszczą się w zakresie ochrony Tarion. CBC zapytało, czy niewłaściwy montaż elementów konstrukcyjnych można uznać za „poważną wadę konstrukcyjną” objętą siedmioletnią gwarancją – firma nie udzieliła odpowiedzi.
Właściciele, tacy jak Razzaque, Law i Hickson, uważają, iż obecne przepisy nie zapewniają im wystarczającej ochrony.
W wiadomości do CBC News rzecznik ministerstwa odpowiedzialnego za usługi publiczne i zamówienia, Nicholas Rodrigues, napisał, iż resort „dostrzega zgłaszane obawy” i „zamierza współpracować z Tarion w celu wzmocnienia zabezpieczeń dla konsumentów”.
Prawnik Chaplick, który nie uczestniczy w sprawie, przyznaje, iż takie luki istnieją.
„Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych ma braki w ochronie właścicieli, podobnie jak system gwarancji Tarion. Ich uzupełnianiem zajmują się sądy” – wyjaśnia.
W korespondencji z mieszkańcami zarządca wspólnoty poinformował, iż rozważane jest „podjęcie kroków prawnych wobec wszystkich stron odpowiedzialnych za zdarzenie, a także wobec ubezpieczyciela”.
Takie działania wiązałyby się jednak z dodatkowymi kosztami prawnymi, które ponieśliby właściciele. Co więcej, choćby jeżeli wspólnota wygrałaby proces przeciwko deweloperowi czy ubezpieczycielowi, indywidualni właściciele nie otrzymaliby zwrotu – przepisy przewidują, iż środki trafiają bezpośrednio do wspólnoty.
Chaplick zauważa, iż sytuacja byłaby łatwiejsza, gdyby wspólnota dysponowała większym funduszem rezerwowym, ale – jak podkreśla – „to z pewnością niewielkie pocieszenie”.
