"Modlę się, żeby lokatorzy płacili. Inaczej zostanę bankrutem"

Trzeba było myśleć

Ale dziś na myślenie jest już za późno. Ewa jest wdową, została sama, dostaje 2,4 tys. zł renty rodzinnej po mężu. Emerytury żadnej się nie dorobiła. I wcale nie dlatego, iż całe życie odpoczywała.

- Tyrałam jak wół – mówi. - Ale w firmie męża. Bo prowadził małą działalność. Miał warzywniak na targu. Od świtu do nocy była robota. Zaczynało się od wyjazdów po towar, kończyło wieczorem. choćby w weekendy była praca, bo stawaliśmy z owocami w różnych miejscach, na targach, na giełdach. Żeby towar się nie zepsuł.

Ona też dźwigała skrzynki, zimą wystawała w nieogrzewanej budce, aż ją złapał reumatyzm. Dziś kości bolą na zmianę pogody, Ewa ma problemy z chodzeniem. Były różne okresy, raz zarabiali lepiej, raz gorzej, potem wykończyły ich wielkie supermarkety. Budka funkcjonowała, ale zarabiali grosze. Potem mąż przeszedł na emeryturę, dostał mało, bo był na działalności. Ona nie dostała ani grosza, bo nie odprowadzali za nią składek.

- I wyszło na to, iż nie pracowałam – wzdycha Ewa. - Trzeba było wtedy myśleć, co będzie na starość. Ale myślało się tylko o tym, jak tu zaoszczędzić.

Na emeryturze mąż długo nie pobył. Dostał udaru i zmarł nagle. Ewa została sama. Z rentą po nim. I z jedynym majątkiem – mieszkaniem po matce.

Nikt mi nie pomoże

Ewa jedną córkę, mieszka w innym mieście. Sama wychowuje niepełnosprawne dziecko.

- Jest jej bardzo ciężko, finansowo i psychicznie. Nie ma mowy, żeby mnie wspierała – mówi Ewa. - Ja do niej rzadko jeżdżę, mieszka w małym mieszkanku z autystycznym synem. To dość ciężki przypadek, córka sama ledwo przędzie i jest kłębkiem nerwów.

Ewa więc żyje sama, została w niewielkim mieszkaniu, trochę ponad 50 m kw, w tym samym, w którym żyła jeszcze z mężem. Ma też drugie mieszkanie, zostało jej po mamie. Nieduże, ale na starym i ładnym osiedlu.

- Dzięki niemu jakoś wiążę koniec z końcem – mówi Ewa. - Bo je wynajmuję. Ale gdybym trafiła na nieuczciwych lokatorów, to byłabym bankrutem.

Bo przecież Ewa mieszkania nie może zadłużyć. Musi płacić czynsz do spółdzielni i wnosić opłaty za media. Gdyby lokatorzy nagle przestali jej płacić, to z tej renty rodzinnej nijak by dwóch mieszkań nie utrzymała.

- U mnie czynsz już dobił do 900 zł, w tym drugim mieszkaniu to ponad 700 zł, bo ono jest mniejsze – mówi Ewa. - Jakby dodać gaz i prąd, to cała renta by na opłaty poszła.

Jej na czysto zostaje z wynajmu 1,8 tys. zł. Bo płaci podatek, wszystko jest legalnie. Tylko dzięki tym pieniądzom jakoś sobie radzi, jest w stanie utrzymać się na powierzchni.

Co oni mają w głowach?

Ale Ewa nie daje rady słuchać polityków, tych z lewej strony, bo pilnie śledzi, to co się dzieje w kraju.

- Bo wie pani, u nas to lokator jest zawsze poszkodowany i święty – mówi. - A właściciel to zdzierca i zły człowiek. Tak, jakby każdy, kto coś wynajmuje, miał przynajmniej po kilkadziesiąt mieszkań. A przecież jest cała masa ludzi, takich jak ja, dla których to dodatkowe mieszkanie to jedyna deska ratunku.

I może by Ewa choćby nic nie mówiła, ale przeczytała na Facebooku, iż jest „czynszojadem”.

- Tak jeden polityk nazwał tych, którzy chcą się pozbyć niepłacących lokatorów. Co ci politycy mają w głowach? – mówi Ewa. - I wie pani co? Mnie jest bardzo przykro, iż tak się nastawia jednych ludzi na drugich, choćby nie patrząc, jaką kto ma sytuację. A w Polsce to najemca ma więcej praw niż właściciel, bo droga do odzyskania mieszkania jest bardzo długa. Dlatego ja się modlę, żeby lokatorzy płacili. Inaczej gwałtownie byłabym bankrutem.

Długa droga do odzyskania mieszkania

Niepłacący czynszu najemca to nie tylko problem finansowy, ale też prawny. Aby mieszkanie odzyskać, trzeba przejść cała procedurę, bo nie można nikogo bez nakazu sądowego wyrzucić, choćby ze swojego mieszkania. Jak to w praktyce wygląda?

„ Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, najemcy mają obowiązek regularnego opłacania czynszu w ustalonej wysokości i terminie. Odpowiedzialność za płatność czynszu i innych opłat spoczywa nie tylko na głównym najemcy – za zobowiązania finansowe odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych należnych opłat za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu – czytamy na stronie kancelarii radcy prawnego Grzegorza Słowika. - Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do zapłaty. Jest to istotny dokument w całej procedurze windykacyjnej.”

Jak to zrobić krok po kroku? Oto przydatny poradnik, również zamieszczony na stronie kancelarii:

W wezwaniu do zapłaty należy zawrzeć:

Dokładne dane wynajmującego i najemcy

Precyzyjne określenie wysokości czynszu i innych należnych opłat

Szczegółowe wyliczenie zaległości

Termin na uregulowanie należności (zazwyczaj 7-14 dni)

Informację o konsekwencjach dalszego niepłacenia

Numer rachunku bankowego do wpłaty

Podstawę prawną roszczenia (numer umowy najmu)

Wezwanie do zapłaty pełnej kwoty zaległości stanowi formalne udokumentowanie problemu i jest niezbędne w przypadku późniejszego skierowania sprawy do sądu.

Najemca nie płaci za gaz czy prąd

Często zdarza się, iż najemca nie płaci za media takie jak prąd, gaz czy woda. W takiej sytuacji wynajmujący może podjąć następujące kroki:

Dokumentowanie wszystkich zaległości

Wystosowanie osobnego wezwania do zapłaty za media

Kontakt z dostawcami mediów w celu uzyskania szczegółowego wykazu zaległości

Rozważenie przejęcia opłat za media na siebie i doliczania ich do czynszu

Nie powinniśmy jednak odcinać dostępu do mediów lokatorowi, gdyż jest to niezgodne z prawem i może narazić nas na komplikacje.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli najemca przez cały czas nie płaci i nie chce się wyprowadzić, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wypowiedzenie stosunku najmu jest możliwe, gdy najemca:

Zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności

Nie płaci za media (prąd, gaz) i inne opłaty eksploatacyjne

Używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem

Podnajmuje lokal bez zgody właściciela

Narusza zasady współżycia społecznego

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie.

Postępowanie sądowe i egzekucja

Gdy polubowne rozwiązanie nie przynosi efektów, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu. Procedura sądowa obejmuje:

Przygotowanie pozwu o zapłatę zaległego czynszu

Złożenie go w sądzie adekwatnym dla miejsca położenia nieruchomości

Oczekiwanie na wyrok sądu

Uzyskanie klauzuli wykonalności

Skierowanie sprawy do komornika

Po uzyskaniu wyroku sądu można rozpocząć egzekucję należności przez komornika.

Eksmisja lokatora - kiedy jest możliwa?

Eksmisja lokatora jest możliwa w ściśle określonych przez prawo przypadkach. Podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej mogą być następujące sytuacje:

Zaległości w opłatach przekraczające trzy pełne okresy płatności – jest to najczęstsza przyczyna eksmisji

Dewastacja lokalu lub rażące naruszanie porządku domowego.

Wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej zgody właściciela

Wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu bez odpowiednich zgód)

Uciążliwe lub agresywne zachowania wobec innych mieszkańców

Należy pamiętać, iż niektóre grupy lokatorów są objęte szczególną ochroną przed eksmisją:

Kobiety w ciąży

Małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad nimi opiekę

Obłożnie chorzy

Emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej

Osoby posiadające status bezrobotnego

W przypadku tych grup przed przeprowadzeniem eksmisji konieczne jest zapewnienie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub gdy eksmisja następuje z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego naruszania porządku domowego.

Proces eksmisji wymaga:

Uzyskania tytułu wykonawczego (prawomocnego wyroku sądu z klauzulą wykonalności)

Złożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji

Wskazania lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia (jeśli jest wymagane)

Pokrycia kosztów przeprowadzenia eksmisji przez właściciela

Warto zaznaczyć, iż z reguły w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku wstrzymuje się wykonanie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, chyba iż osoby eksmitowane mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Tak więc proces odzyskania mieszkania przy niepłacącym lokatorze jest nie tylko kosztowny, ale też czasochłonny. Czasami trwa choćby kilka lat.

Źódło https://kancelariaslowik.pl/najemca-nie-placi-czynszu-co-mozesz-zrobic-porady-prawnika/