Bloki idą w góry. Gdzie jest granica deweloperskiej żarłoczności?

U podnóża Szyndzielni powstają kolejne budynki deweloperskie. Zabudowywane są ostatnie enklawy zieleni po zachodniej stronie ulicy, „rosną” tam cztery bloki mieszkalne. Jeszcze bliżej gór, po przeciwnej stronie, budowane są dwa „hotele”.

Ekspansywna zabudowa ostatnich nieużytków przy drodze w kierunku Szyndzielni trwa od kilku lat. w tej chwili wzdłuż alei Armii Krajowej inwestycje realizuje co najmniej dwóch deweloperów. Jeden z nich rozpoczął zabudowę terenów po wschodniej stronie drogi. Od wielu lat teren ten był ostatnią enklawą zieleni, po tym jak ponad dekadę temu syndyk spółki Nemo Wodny Świat zlicytował grunt i fundamenty po niespełnionym marzeniu bielszczan, jakim była budowa aquaparku. Teren trafił w ręce bielskiego dewelopera, który nabył go za kwotę ponad 5 mln zł. Następnie mniejszą część gruntu sprzedał i powstała tam prywatna klinika medyczna. Na pozostałym obszarze wybudował kilka wysokich na sześć kondygnacji budynków, które w świetle prawa mieszkaniami nie są, bo takiej zabudowy w tym terenie nie dopuszcza plan przestrzenny.

Teraz historia powtarza się po drugiej stronie drogi. Nieco poniżej ronda gen. Fieldorfa „Nila” powstają o połowę niższe budynki niż te po przeciwnej stronie ulicy. One również reklamowane są jako „apartamenty”. W dwóch trzypiętrowych budynkach mają powstać 62 lokale. Inwestycja nieco się ślimaczy – od kilku miesięcy budynki są w stanie surowym.

Wiele lat temu radni uchwalili dla tego terenu plan przestrzenny, który miał chronić przed zabudową deweloperską, ale dopuszczał budowę obiektów hotelarskich czy usługowych o funkcji gastronomicznej. Deweloperzy obchodzą te przepisy i formalnie budują mieszkania jako hotele czy aparthotele. Gdy sprzedawano je wiele lat temu, to deweloperzy informowali, iż choć nie ma możliwości zameldowania się w nich, to można w nich legalnie mieszkać.

Od pewnego czasu i to się zmieniło. Jak mówią sami deweloperzy, Urząd Miejski w Bielsku-Białej melduje w budowanych i oddawanych do użytku hotelach, czyli de facto obiektach usługowych takich jak te pod Szyndzielnią, choć mieszkaniami w świetle prawa nie są. Pytając o takie podejście w Ratuszu słyszymy, iż kwestię zameldowania regulują przepisy ustawy o ewidencji ludności z 2010 roku. A te nie wprowadzają ograniczeń, iż zameldowanie może nastąpić tylko w budynkach lub lokalach mieszkalnych. – Dopuszczalne jest zatem zameldowanie w innych budynkach, które co do zasady nie są przeznaczone na cele mieszkaniowe – na przykład hostelach, hotelach czy w domku rekreacyjnym na terenie ogrodu działkowego – wskazują nasi rozmówcy.

Urzędnicy tłumaczą, iż takie rozumienie prawa wynika z faktu, iż zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Taką praktykę potwierdza wieloletnie orzecznictwo. – Sądownictwo administracyjne prezentuje w tym wypadku jednolite stanowisko, iż organ meldunkowy nie może dokonywać oceny, czy określone miejsce nadaje się na miejsce pobytu ludzi w rozumieniu prawa budowlanego czy prawa zagospodarowania przestrzennego i uzależniać od niego ocenę możliwości zameldowania albowiem żaden przepis nie wymaga, aby organ meldunkowy dokonywał oceny zdatności danego miejsca do wypełnienia funkcji mieszkaniowej. Rolą organów meldunkowych jest jedynie ograniczenie się do zbadania rzeczywistego pobytu wnioskodawcy we wskazanym przez niego pomieszczeniu pod oznaczonym adresem – uzasadniają w Ratuszu. – o ile osoba złożyła formularz meldunkowy i faktycznie przebywa pod wskazanym w formularzu adresem, to organ gminy nie ma podstaw prawnych do odmowy zameldowania z tego powodu, iż budynek lub lokal nominalnie nie jest przeznaczony na cele mieszkaniowe. Odmowa zameldowania mogłaby nastąpić jedynie wtedy, gdyby nieruchomość nie posiadała adekwatnego oznaczenia.

Budowa obiektów hotelarskich po lewej stronie alei Armii Krajowej (jadąc w kierunku Szyndzielni), to nie koniec ekspansji deweloperów w tym rejonie miasta. Po przeciwnej stronie ulicy, poniżej prywatnej kliniki medycznej i ulicy Młodzieżowej, wznoszona jest inna inwestycja mieszkaniowa. Realizuje ją inna spółka, która w czterech budynkach planuje oddać 90 lokali, które w świetle przepisów mieszkaniami są, bo w tym miejscu nie obowiązuje plan przestrzenny uchwalony wiele lat temu. Jak ustaliliśmy, deweloper dwa lata temu uzyskał w Ratuszu warunki zabudowy na budowę czterech bloków wraz z garażami podziemnymi i infrastrukturą techniczną. Pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym wydano także na wniosek lokalnego dewelopera na działce w kwartale ograniczonym ulicą Małkowskiego.

Zapytany o ekspansję deweloperską u podnóża Beskidów radny dzielnicy Robert Pysz odpowiada, iż mieszkańcy często podnoszą niezadowolenie z powodu zabudowywania kolejnych rejonów miasta przez firmy deweloperskie. – Niekoniecznie dotyczy to tylko tego terenu. Musimy pamiętać, iż miasto ma specyficzne położenie. Bliskość gór sprawia, iż chcielibyśmy je zachować, ale obszary podstocza Dębowca czy Szyndzielni położone są w obrębie miasta. o ile mieszkańcy mają działki i nie ma przeciwwskazań środowiskowych typu Natura 200, to trudno odbierać komukolwiek prawo do dysponowania własnym gruntem – mówi przedstawiciel Platformy Obywatelskiej w Radzie Miejskiej w Bielsku-Białej.

W sprawie deweloperów radny Pysz słusznie zauważa, iż zapisy planu przestrzennego dla górnego obszaru alei Armii Krajowej średnio spełniają swoje założenie. – Uregulowania są na tyle precyzyjne, iż nie budują się tam 10-piętrowce przysłaniające góry. Ale oczywiście mam wrażenie, iż oczekiwania były takie, by zapisami planu ustawić miasto bardziej turystycznie. Z założenia miały powstać tam obiekty hotelarskie, gastronomiczne, które powinny sprowadzić do miasta turystów. Średnio się nam to udaje – kwituje.

Bartłomiej Kawalec