Remontujesz łazienkę? Za ten błąd spółdzielnia nakaże Ci rozkuć ściany na twój koszt

Polacy zainwestowali w wymarzony remont dziesiątki tysięcy złotych. Nowe płytki, nowoczesna armatura, przebudowana instalacja. Wszystko gotowe, efekt piękny. Tyle iż teraz muszą to wszystko zburzyć i zapłacić grzywnę. Jeden błąd wystarczył, żeby stracić ciężko zarobione pieniądze.

Fot. Shutterstock

Pan Wojciech z Warszawy odziedziczył mieszkanie w bloku z wielkiej płyty. Zaplanował prosty remont łazienki – wymiana płytek, przesunięcie toalety, krótsza ścianka działowa. Zatrudnił ekipę, wydał 40 000 zł. Wynik zachwycał gości. Koszmar zaczął się trzy miesiące później, gdy przyszło pismo od zarządcy budynku. Ktoś zgłosił ingerencję w instalację budynku. Nadzór budowlany potwierdził samowolę budowlaną. Pan Wojciech dostał nakaz przywrócenia stanu pierwotnego i grzywnę 15 000 zł. Musiał wszystko rozkuć na własny koszt.

Remont łazienki w bloku wygląda na prostą sprawę. Większość właścicieli myśli iż skoro to ich mieszkanie, mogą robić co chcą. Nic bardziej mylnego. Prawo budowlane i ustawa o własności lokali stawiają wyraźne granice. Przekroczenie ich może kosztować fortunę.

Piony to nie twoja własność

Wszystkie piony wodne, kanalizacyjne, wentylacyjne i grzewcze w budynku należą do części wspólnych nieruchomości. Nie są własnością lokalu, choć przebiegają przez łazienkę. Każda ingerencja w nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Bez tej zgody to samowola budowlana, choćby jeżeli wymiana dotyczy tylko krótkiego odcinka.

Granica odpowiedzialności przebiega bardzo precyzyjnie. W przypadku wody – na zaworach odcinających montowanych na pionach. Wszystko za zaworem w kierunku twojego kranu to twoje, wszystko przed zaworem to część wspólna. Przy kanalizacji część wspólną stanowi pion wraz z trójnikiem. Wszystkie podejścia do przybór to już indywidualna własność.

Problem w tym, iż większość ludzi nie ma pojęcia gdzie dokładnie przebiega ta granica. Hydraulik mówi iż wymieni rury, właściciel przytakuje. Nikt nie sprawdza czy przypadkiem nie dotykają pionu. A choćby jeżeli dotykają tylko fragmentu – już wymaga to zgody.

Rodzina z Poznania dowiedziała się o tym w dramatyczny sposób. Podczas remontu wymienili fragment pionu kanalizacyjnego, bo stary był skorodowany. Nie zgłosili tego administracji. Po miesiącu zaczęły pojawiać się przecieki u sąsiadów na niższych piętrach. Nowa rura została źle zamontowana, nieszczelność rosła. Rodzina poniosła koszty naprawy nie tylko swojego mieszkania, ale też zniszczeń u trzech sąsiadów. Razem ponad 80 000 zł. Do tego kara od nadzoru budowlanego i zmuszenie do przywrócenia oryginalnej instalacji.

Wentylacja oszaleje od wentylatora

Piony wentylacyjne obsługują pomieszczenia z kilku mieszkań naraz. Jedna wieża wentylacyjna to często całe piętro albo choćby kilka pięter. Gdy jeden właściciel podłącza dodatkowy wentylator mechaniczny bez konsultacji, zaburza ciąg w całym pionie.

Skutki czują wszyscy w pionie. W mieszkaniach zaczyna się gromadzić wilgoć, pojawiają się pleśnie, grzyby. Łazienki i kuchnie stają się siedliskiem bakterii. Ludzie nie rozumieją skąd nagle wilgoć, przecież wcześniej było normalnie. Problem tkwi u sąsiada piętro wyżej, który zamontował mocny wentylator wyciągowy.

Podobny problem dotyczy zmiany przekroju kanału wentylacyjnego. Ktoś chce schować brzydki otwór, zabudowuje go płytami gipsowymi, zawęża. Ciąg w całym pionie spada. Temperatura i wilgotność w kuchniach i łazienkach rosną, tworząc idealne warunki dla rozwoju mikroorganizmów.

Małżeństwo z Katowic zabudowało kanał wentylacyjny w łazience, żeby zyskać miejsce na szafkę. Przekrój uległ zmniejszeniu o połowę. Po kilku tygodniach zaczęły się skargi sąsiadów. W ich łazienkach pojawiła się pleśń na sufitach, zapach stęchlizny. Badanie wykazało znaczny spadek efektywności wentylacji. Małżeństwo musiało usunąć zabudowę, pokryć koszty usunięcia pleśni u sąsiadów i zapłacić mandat.

Kontrola przyjdzie bez zapowiedzi

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie kontroluje mieszkań losowo. Najczęściej dostaje zgłoszenie od administracji, zarządcy budynku lub sąsiada. Wystarczy jeden telefon i inspektor ma obowiązek zbadać sprawę.

Sąsiedzi zgłaszają najczęściej gdy dostrzegają nieprawidłowości. Hałas podczas prac, gruz wynoszony przez wiele tygodni, problemy z instalacjami. Zarządca budynku zgłasza gdy zauważy prace bez wymaganej zgody. Administracja dostaje informację od konserwatorów budynku, którzy widzą ślady większej ingerencji.

Inspektor przychodzi, dokonuje oględzin, sprawdza dokumentację. jeżeli znajdzie prace wykonane bez zgody, może wykryć samowolę budowlaną. Właściciel dostaje decyzję o wstrzymaniu dalszych prac jeżeli trwają. Następnie organ nakazuje albo legalizację, albo przywrócenie stanu poprzedniego.

Legalizacja oznacza przygotowanie pełnej dokumentacji projektowej, uzyskanie zgody wspólnoty, ekspertyzy techniczne. Koszt takiego procesu zaczyna się od 10 000 zł i może przekroczyć 50 000 zł. Nie ma gwarancji iż inspektor zaakceptuje legalizację. jeżeli uzna iż prace naruszają bezpieczeństwo konstrukcji lub nie można ich doprowadzić do zgodności z prawem, nakaże przywrócenie stanu pierwotnego.

Rozkuć wszystko, zapłacić podwójnie

Nakaz przywrócenia stanu poprzedniego to koszmar każdego właściciela. Oznacza rozbiórkę tego co zostało zrobione. jeżeli wymieniono fragment pionu, trzeba go przywrócić do wersji oryginalnej. jeżeli przesunięto toaletę i zmieniono podłączenie kanalizacji, trzeba wrócić do pierwotnej lokalizacji.

Właściciel płaci za wszystko sam. Za rozbiórkę, za przywrócenie instalacji, za ponowne płytki, za hydraulika, za elektryka. Płaci dwa razy – raz za remont który musiał zniszczyć, drugi raz za przywrócenie stanu. Większość ludzi wydaje na to więcej niż kosztował sam remont.

Do tego kara administracyjna. Grzywny za samowolę budowlaną mogą wynieść od kilku do kilkuset tysięcy złotych, w zależności od skali naruszenia. W praktyce często oscylują wokół 10 000 – 30 000 zł za typową przebudowę łazienki bez zgody. Można dostać karę wielokrotnie jeżeli kontrola się powtórzy a właściciel przez cały czas nie usunął nieprawidłowości.

Rodzina z Łodzi miała pecha podwójnie. Najpierw dostała nakaz przywrócenia stanu po nielegalnej wymianie pionu. Zignorowała decyzję, licząc iż sprawa ucichnie. Po roku przyszła kolejna kontrola. Tym razem organ wydał decyzję o rozbiórce nielegalnych zmian z egzekucją przez gminę. Gmina wysłała ekipę budowlaną, która wykonała prace na koszt właścicieli. Rachunek wyniósł 65 000 zł plus koszty postępowania egzekucyjnego.

Zalanie sąsiadów, strata setek tysięcy

Nieszczelności w instalacji często prowadzą do zalania sąsiadów. Woda zalewa mieszkania na niższych piętrach, niszczy podłogi, meble, sprzęt elektroniczny. Szkody potrafią sięgnąć setek tysięcy złotych.

Za szkody wyrządzone podczas remontu odpowiada właściciel mieszkania i firma wykonawcza, jeżeli była. Podstawowy przepis to artykuł 415 Kodeksu cywilnego – kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Sąsiedzi mają prawo dochodzić pełnego odszkodowania za zniszczenia.

Ubezpieczenie mieszkania często nie pokrywa takich szkód. Towarzystwa ubezpieczeniowe sprawdzają czy remont był legalny. jeżeli właściciel przeprowadził prace bez wymaganych zgód, uznają iż zaniedbał obowiązki i zwiększył ryzyko. Odmowa wypłaty to standardowa praktyka w takich przypadkach.

Pan Marek z Krakowa wymienił pion wodny bez zgody wspólnoty. Rura była źle zainstalowana, po trzech tygodniach pękła. Zalało pięć mieszkań poniżej. Straty wyniosły łącznie 280 000 zł. Ubezpieczyciel odmówił wypłaty bo remont był nielegalny. Pan Marek sprzedał samochód i zaciągnął kredyt żeby pokryć odszkodowania. Do tego musiał przywrócić oryginalny pion i zapłacić grzywnę.

Spółdzielnia nie odpuści

Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mają regulaminy remontów. Określają dokładnie co wymaga zgłoszenia i zgody. Najczęściej każda ingerencja w instalacje wspólne, ściany nośne, elewację wymaga pisemnej zgody zarządu.

Procedura wygląda standardowo. Właściciel składa wniosek z opisem planowanych prac. Załącza projekt techniczny przygotowany przez uprawnionego projektanta. Zarząd analizuje, czasem zleca dodatkowe ekspertyzy. jeżeli nie ma zastrzeżeń, wydaje zgodę. Cały proces trwa zwykle 2-4 tygodnie.

Wielu właścicieli pomija ten etap, licząc iż nikt się nie dowie. Problem w tym iż spółdzielnie i wspólnoty mają obowiązek kontrolować stan techniczny budynku. Zarządcy regularnie sprawdzają co dzieje się w lokalach. Pracownicy techniczny widzą zmiany podczas przeglądów, napraw, awarii.

Gdy spółdzielnia wykryje nielegalny remont, może wytoczyć powództwo o przywrócenie stanu poprzedniego. Sąd orzeka na korzyść wspólnoty, bo przepisy są jasne. Właściciel nie tylko musi zniszczyć remont, ale jeszcze pokryć koszty procesu sądowego.

Dodatkowo spółdzielnia może nałożyć kary umowne przewidziane w regulaminie. Często to kilka tysięcy złotych za naruszenie zasad remontów. W przypadku uporczywego nieprzestrzegania regulaminu wspólnota może żądać wykupu lokalu. To skrajność, ale teoretycznie możliwa.

Zgoda jest prosta, kara bolesna

Uzyskanie zgody wspólnoty to formalność, która zajmuje kilka tygodni. Koszt projektu technicznego wynosi 1500 – 4000 zł, w zależności od skomplikowania prac. Zarząd rzadko odmawia jeżeli projekt jest wykonany prawidłowo i nie zagraża konstrukcji budynku.

Właściciel zyskuje pewność iż remont jest legalny. W razie problemów ma dokumentację potwierdzającą zgodność prac z przepisami. Ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie w razie szkód. Nadzór budowlany nie ma podstaw do kontroli. Wartość mieszkania nie spada przy sprzedaży.

Pominięcie zgody to oszczędność kilku tysięcy złotych na początku. Później może kosztować dziesiątki lub setki tysięcy. Nakaz rozbiórki, kary, odszkodowania dla sąsiadów, koszty sądowe. Większość właścicieli którzy zignorowali procedury żałuje tej decyzji.

Samo zagrożenie wystarczy. jeżeli zmiana instalacji może potencjalnie spowodować problemy w innych mieszkaniach, już wymaga zgody. Nie trzeba czekać aż faktycznie coś się zepsuje. Przepisy działają prewencyjnie, żeby chronić całą wspólnotę przed ryzykiem.

Ekspertyza konstruktorska ratuje życie

W budynkach z wielkiej płyty większość ścian wewnętrznych to ściany nośne. Każda ingerencja w żelbet może skończyć się katastrofą budowlaną. Wykucie otworu drzwiowego w niewłaściwym miejscu osłabia konstrukcję całego segmentu.

Ekspertyza konstruktorska kosztuje 2000 – 5000 zł. Rzeczoznawca budowlany ocenia czy planowane zmiany są bezpieczne. Wykonuje obliczenia wytrzymałościowe, określa dopuszczalny zakres prac. jeżeli wszystko jest w porządku, wydaje pozytywną opinię. Właściciel może legalnie przeprowadzić remont.

Pominięcie ekspertyzy i wykucie otworu na własną rękę to space igranie z prawem. jeżeli otwór zagraża stabilności, nadzór budowlany nakazuje zamurowanie. W najgorszym przypadku stwierdza katastrofę budowlaną i przekazuje sprawę prokuraturze.

Odpowiedzialność karna za uszkodzenie ściany nośnej prowadzące do osłabienia konstrukcji budynku to artykuł 163 paragraf 1 Kodeksu karnego. Przepis mówi jasno – kto sprowadza zdarzenie zagrażające życiu lub zdrowiu wielu osób, w tym zawalenie się budowli, podlega karze więzienia od roku do 10 lat. choćby działanie nieumyślne przez niewiedzę oznacza od 3 miesięcy do 5 lat.

Właściciel mieszkania w Warszawie wykuł otwór w ścianie nośnej bez projektu. Chciał połączyć kuchnię z salonem. Po kilku tygodniach pojawiły się pęknięcia na ścianach w sąsiednich lokalach. Ekspertyza wykazała znaczne osłabienie konstrukcji. Sprawa trafiła do prokuratury. Właściciel odpowiadał karnie za sprowadzenie zagrożenia. Dostał rok więzienia w zawieszeniu, musiał zamurować otwór i pokryć koszty napraw u sąsiadów.

Sprawdź zanim zaczniesz

Każdy remont łazienki w bloku powinien zaczynać się od rozeznania. Właściciel musi wiedzieć gdzie przebiegają piony, co jest częścią wspólną, jakie prace wymagają zgody. Najlepiej zamówić projekt od architekta wnętrz który zna przepisy i doświadczenie w remontach bloków.

Następny krok to konsultacja z zarządcą budynku. Wyjaśnienie planów, pokazanie projektu, zapytanie o wymagane formalności. Zarządca powie dokładnie czego potrzebuje żeby wydać zgodę. Lepiej to wiedzieć przed rozpoczęciem prac niż po fakcie.

Wybór ekipy remontowej ma znaczenie. Sprawdzony hydraulik i elektryk znają przepisy, wiedzą gdzie są granice ingerencji. Doradzą co można zrobić bez zgody, a co wymaga formalności. Tańsza ekipa bez doświadczenia może zrobić coś nielegalnie nie zdając sobie z tego sprawy.

Dokumentowanie przebiegu prac zabezpiecza przed roszczeniami. Zdjęcia przed remontem, w trakcie, po zakończeniu. Faktury, umowy, protokoły odbioru. jeżeli później pojawią się zarzuty, właściciel ma dowody iż wszystko było robione zgodnie z zasadami.

Remont łazienki to inwestycja która ma służyć latami. Warto zrobić ją porządnie i legalnie od początku. Oszczędność na zgodach i projektach może zniszczyć całe przedsięwzięcie i doprowadzić do katastrofy finansowej.