W sierpniu media społecznościowe eksplodowały od ostrzeżeń. Właściciele mieszkań bombardowali się nawzajem wiadomościami o inspektorach, którzy rzekomo mają rozpocząć masowe kontrole bloków. Kary? Podobno choćby milion złotych za przesunięcie ściany. Ludzie zaczęli panikować, sprawdzać dokumentację remontów sprzed lat, dzwonić do administratorów. Główny Inspektorat Nadzoru Budowlanego potwierdził w rozmowie z Warszawą w Pigułce, iż takich kontroli nie będzie. Problem w tym, iż choć masowych kontroli nie ma, przepisy pozwalające inspektorom wejść do twojego mieszkania istnieją od lat.
Fot. Warszawa w Pigułce
Ta milionowa kara dotyczy czegoś zupełnie innego
Liczba 1 080 000 złotych faktycznie funkcjonuje w prawie budowlanym, ale nie ma nic wspólnego z remontami w blokach. To maksymalna opłata legalizacyjna za samowolną budowę obiektów budowlanych – domów, rozbudów, nadbudów. Nie zwykłych przeróbek w mieszkaniu.
Portal Dom Wprost.pl wyjaśnia, iż zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to wykroczenie zagrożone grzywną w wysokości do 500 złotych w formie mandatu karnego. W przypadku zbiegu wykroczeń do 1000 złotych. To są oficjalne stawki – pięćset, nie milion.
Legalizacja już po fakcie generuje oczywiście wyższe koszty. Procedura administracyjna to 2500-5000 złotych. Do tego honoraria architekta, ekspertyzy techniczne, ewentualne poprawki konstrukcyjne. Łącznie może wyjść około 15 000 złotych. To wciąż daleko od miliona, ale wystarczająco dużo, żeby boleć.
Sąsiad dzwoni, inspektor przychodzi
Znakomita większość wizyt inspektora budowlanego w mieszkaniach ma swoje źródło w jednym – sąsiedzkim donosie. Wystarczy telefon do zarządcy budynku albo bezpośrednio do inspektoratu. I wszystko się zaczyna.
Powody? Czasem to głośne wiercenie od szóstej rano przez dwa tygodnie. Zapach farby penetrujący klatkę schodową. Robotnicy wnoszący materiały przez wąskie przejście, utrudniając sąsiadom wejście do domu. Ale czasem wystarczy zwykłe podejrzenie – sąsiad słyszy dziwne odgłosy w ścianach i dzwoni, bo coś mu się nie podoba.
Portal Kobieceinspiracje.pl podaje konkretny przykład – sąsiad zgłosił hałaśliwe odgłosy w instalacjach. Podczas kontroli okazało się, iż właściciel wbudował rury spustowe w ścianę łazienkową bez zgłoszenia. Organ nadzoru wszczął postępowanie. Kosztowało to właściciela kilka tysięcy złotych legalizacji i kilka miesięcy stresu.
Nie trzeba złej woli. Wystarczy ciekawość albo obawa, iż coś może być nie w porządku. System działa prosto – telefon uruchamia mechanizm, którego zatrzymać już się nie da.
Kupiłeś mieszkanie? To teraz twój problem
Art. 51 Prawa budowlanego mówi jasno – odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu. choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel dziesięć lat temu. Kupując mieszkanie po remoncie, trzeba żądać pełnej dokumentacji wykonanych prac.
To pułapka kosztująca tysiące złotych, o której większość kupujących nie ma pojęcia. Wchodzisz do mieszkania po remoncie. Otwarta kuchnia, przesunięte ściany, większe okna – wszystko pięknie zrobione. Akceptujesz ofertę, podpisujesz umowę notarialną, wprowadzasz się. Pół roku później przychodzi kontrola – która może przyjść po donosie sąsiada albo podczas planowanej inspekcji całego budynku.
Okazuje się, iż poprzedni właściciel przesunął ścianę bez zgłoszenia. Ty będziesz musiał legalizować te prace. Ty, nie on. Nie pomoże argument „tak już było, gdy kupowałem” ani „nic o tym nie wiedziałem”. Portal Dom Wprost.pl ostrzega – takie argumenty nie zwalniają z odpowiedzialności.
Dlatego przy kupnie mieszkania po kapitalnym remoncie warto zlecić architektowi porównanie rzeczywistego układu z planami budynku. Koszt około 1000-1500 złotych. To niewielka cena za pewność, iż nie padniesz ofiarą błędów poprzednich właścicieli.
Inspektor nie potrzebuje twojego pozwolenia
Art. 81c Prawa budowlanego daje inspektorom prawo wejścia do mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli mają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów. Brak właściciela w domu nie uniemożliwia inspekcji. To przepis, który budzi największe emocje, ale obowiązuje od lat.
Portal Budujemydom.pl wyjaśnia zasady takiej kontroli. Powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji. Ale jeżeli takie osoby są nieobecne, inspektor może przywołać pełnoletniego świadka – na przykład sąsiada z klatki. I kontrola się odbywa, choćby bez ciebie.
Właściciel nie może skutecznie odmówić wstępu. Utrudnianie kontroli grozi poważnymi konsekwencjami. Portal Uprawnienia-budowlane.pl informuje, iż jeżeli inspektor nie może przedostać się do obiektu, ma prawo wezwać policję. jeżeli i to nie pomoże, sprawa trafia do sądu. Zgodnie z Kodeksem karnym utrudnianie wykonania czynności służbowej podlega karze więzienia do 3 lat.
Inspektor musi się legitymować i okazać upoważnienie do kontroli. Sporządza protokół, który właściciel powinien dokładnie przeczytać przed podpisaniem. jeżeli nie zgadzasz się z ustaleniami, możesz wpisać uwagi do protokołu. Portal Budujemydom.pl podkreśla, iż to ważne prawo, z którego warto korzystać.
Granica między zwykłym remontem a zgłoszeniem jest rozmyta
Problem tkwi w tym, iż większość właścicieli nie wie, gdzie przebiega granica między remontem niewymagającym formalności a pracami, które trzeba zgłosić. Wymiana kafelków w łazience? Nie wymaga zgłoszenia. Ale przesunięcie ściany o pół metra już tak. Wymiana okna na takie samo? Nie trzeba. Ale powiększenie otworu okiennego już wymaga.
Portal Kobieceinspiracje.pl wymienia prace wymagające zgłoszenia – przesunięcie ścian, zmiana układu mieszkania, wymiana całej instalacji elektrycznej, montaż klimatyzacji naruszającej elewację, przeniesienie kuchni w inne miejsce. Pozornie banalne rzeczy, które tysiące ludzi robi na własną rękę, nie zdając sobie sprawy z konsekwencji.
Najgorzej jest z tym, iż przepisy nie są czarno-białe. Istnieje szara strefa, w której choćby specjaliści mają wątpliwości. Jeden zarządca powie, iż można, drugi iż nie można. Jeden inspektor uzna za dopuszczalne, drugi wszczyna postępowanie.
Dlatego przed każdym większym remontem należy sprawdzić w zarządzie lub spółdzielni, czy planowane prace wymagają zgłoszenia. Koszt konsultacji to kilkaset złotych. Koszt późniejszej legalizacji – choćby kilkanaście tysięcy. Matematyka jest prosta.
Co inspektorzy sprawdzają podczas kontroli?
Portal Technologieibudownictwo.pl opisuje przebieg typowej kontroli. Inspektor może żądać pełnej dokumentacji prac – projektów, zgłoszeń, opinii technicznych, faktur za wykonane usługi. Sprawdza zgodność wykonanych prac z dokumentacją techniczną budynku. Bada, czy nie naruszono elementów konstrukcyjnych.
Szczególną uwagę zwracają na ściany nośne. Wybicie drzwi w ścianie nośnej bez odpowiedniej ekspertyzy i wzmocnienia to jedno z najpoważniejszych naruszeń. Może zagrozić całemu budynkowi. W takich przypadkach inspektor może wydać decyzję o wstrzymaniu robót na miejscu, zgodnie z art. 50 ustawy.
Brak dokumentacji może zostać uznany za działanie w złej wierze. Dlatego portal Budujemydom.pl radzi – przechowuj całą korespondencję z zarządem, firmami remontowymi, architektami. Faktury, zgłoszenia, protokoły. To twoja linia obrony w razie kontroli.
Dlaczego teraz wszyscy się tym przejmują?
Art. 81c Prawa budowlanego pozwalający inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu obowiązuje od dawna jednak priorytety leżały gdzie indziej. Teraz sytuacja się zmieniła. Inspektoraty mają więcej pracowników i lepsze narzędzia do działania. Wzrosła też świadomość wspólnot mieszkaniowych. Administratorzy wiedzą, iż odpowiadają za bezpieczeństwo całego budynku. Nielegalne prace jednego mieszkańca mogą zagrozić konstrukcji, a to odpowiedzialność zarządcy.
Dlatego zarządcy chętniej zgłaszają podejrzenia do inspektoratów. Nie jest to złośliwość, ale ochrona własnej pozycji prawnej. Portal Mieszkanie-i-wspolnota.pl wyjaśnia, iż właściciele i zarządcy budynków mają obowiązek współpracy z organami administracji publicznej w zakresie bezpieczeństwa obiektu.
System działa sprawniej. To nie oznacza masowych kontroli bez powodu. Ale oznacza, iż jeden telefon od sąsiada może skończyć się wizytą inspektora. Bez nakazu. Bez wcześniejszego zawiadomienia. I twoja najlepsza obrona to mieć dokumentację w porządku.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli planujesz większy remont, przede wszystkim zadzwoń do administratora budynku i zapytaj, co wymaga zgłoszenia. Ta rozmowa może zaoszczędzić ci dziesiątki tysięcy złotych i miesięcy nerwów. Nie zakładaj, iż wiesz lepiej – przepisy są zawiłe, a ich interpretacja zmienia się.
Rób dokładne zdjęcia mieszkania przed każdym remontem. Każdego pomieszczenia, każdej ściany, każdego detalu. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami. To twój dowód niewinności, jeżeli okaże się, iż nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel.
Zachowuj absolutnie całą dokumentację remontową. Umowy z firmami, faktury, zgłoszenia do zarządu, odpowiedzi od administratora. Wszystko. Portal Dom Wprost.pl ostrzega – brak dokumentacji może zostać uznany za działanie w złej wierze i mocno utrudni obronę.
Jeśli kupujesz mieszkanie po remoncie, żądaj pełnej dokumentacji wykonanych prac od sprzedawcy. Porównaj układ mieszkania z oryginalną dokumentacją budynku dostępną w zarządzie. jeżeli sprzedawca wymija się od pokazania dokumentów, zastanów się dwa razy przed kupnem.
Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania, nie ignoruj go. To najgorsze, co możesz zrobić. Kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym może kosztować kilka tysięcy złotych, ale może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy kary lub kosztów rozbiórki.
Podczas kontroli zachowuj spokój i uprzejmość. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się do niczego samodzielnie. Każde słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole. Lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem, niż na gorąco tłumaczyć okoliczności sprzed lat.
Najważniejsze – nie wpadaj w panikę z powodu medialnych nagłówków o milionowych karach. One dotyczą czegoś innego. Ale też nie lekceważ przepisów. Inspektor może przyjść bez zapowiedzi, jeżeli ma uzasadnione podejrzenie. A wystarczy jeden telefon od sąsiada, żeby to podejrzenie powstało.
