Jak kupić dom we Włoszech? Cały proces krok po kroku

Kupno domu we Włoszech nie jest trudne. Jest inne. Inne niż w Polsce, inne niż w większości państw Europy Zachodniej i często inne niż cokolwiek, czego można się spodziewać po lekturze poradników w internecie. Włoski rynek nieruchomości rządzi się własnymi prawami, ma swoją terminologię, swoich graczy i swój rytm, którego nie da się przyspieszyć.

Od pierwszego impulsu do podpisania aktu notarialnego to droga, która może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Na tej drodze czeka kilka umów, kilka urzędów i kilku specjalistów. Można się w tym wszystkim pogubić. Można też, mając dobrą mapę, przejść ten proces spokojnie i świadomie.

Ten artykuł jest właśnie taką mapą.

Piszę ten artykuł z własnego doświadczenia. W listopadzie 2024 roku kupiłam swój dom w Toskanii – po 27 latach podróżowania po Włoszech. Nie jestem agentem nieruchomości ani prawnikiem. Jestem osobą, która przeszła przez ten proces i nauczyła się przy tym ogromnej cierpliwości, bo pewnych procedur, terminów ani ludzi po prostu nie da się przyspieszyć. I tak jest do dziś.

1. Codice fiscale – bez tego nie kupisz nieruchomości we Włoszech

Jeśli miałabym wskazać jeden krok, od którego wszystko się zaczyna – to właśnie ten. Bez codice fiscale nie podpiszesz żadnej umowy, nie otworzysz włoskiego konta bankowego, nie rozliczysz się z notariuszem. To absolutna podstawa każdej transakcji we Włoszech.

Czym jest codice fiscale?

To włoski numer identyfikacji podatkowej – coś w rodzaju połączenia polskiego NIP-u i PESEL-u w jednym. Składa się z 16 znaków: kombinacji liter i cyfr wyliczonych na podstawie imienia, nazwiska, daty i miejsca urodzenia. Jest przypisany do konkretnej osoby na całe życie.

Jak go uzyskać?

Jako obywatel UE możesz wystąpić o codice fiscale na kilka sposobów:

• Osobiście w dowolnym włoskim urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) – wystarczy istotny dowód osobisty lub paszport; numer można otrzymać od ręki.
• W konsulacie włoskim w Polsce – przed wyjazdem, jeżeli planujesz z wyprzedzeniem. Czas oczekiwania jest dłuższy niż załatwienie tego we Włoszech.
• Online – możliwe w niektórych przypadkach przez stronę Agenzia delle Entrate.
• Przez prawnika lub agenta nieruchomości – jeżeli korzystasz z pomocy włoskiego prawnika przy zakupie, może załatwić codice fiscale w twoim imieniu. To wygodna opcja, jeżeli i tak planujesz współpracę z profesjonalistą na miejscu.

Ile to kosztuje?

Nic. Codice fiscale jest bezpłatne.

Wskazówka I Wyrabiaj codice fiscale już podczas pierwszego poważnego wyjazdu rozpoznawczego, zanim znajdziesz nieruchomość, którą chcesz kupić. Gdy pojawi się odpowiednia oferta, nie będziesz tracić czasu w formalności, które można załatwić wcześniej.

2. Prima casa i seconda casa – co to znaczy w praktyce?

Zanim przejdziemy do kosztów, warto wyjaśnić pojęcie, które będzie pojawiać się przez cały proces zakupu.

Włoskie prawo podatkowe dzieli nieruchomości na dwie kategorie:

Prima casa – dosłownie „pierwszy dom” to nieruchomość, która jest twoim głównym i jedynym miejscem zamieszkania we Włoszech. Żeby skorzystać z tego statusu, musisz być tam zameldowany i mieć włoską rezydencję podatkową. Prima casa jest zwolniona z IMU i objęta niższymi stawkami podatkowymi przy zakupie.

Seconda casa – każda inna nieruchomość: dom wakacyjny, inwestycja, drugi dom. Dla większości Polaków kupujących nieruchomość we Włoszech bez zamiaru stałego zamieszkania, to właśnie ten status będzie obowiązywał.

To rozróżnienie ma realne konsekwencje finansowe – zarówno przy zakupie, jak i przy corocznym opodatkowaniu. Wrócimy do niego przy omawianiu kosztów.

3. Jak działa rynek nieruchomości we Włoszech?

Włoski rynek nieruchomości różni się od polskiego w kilku istotnych kwestiach. Zanim zaczniesz przeglądać oferty, warto zrozumieć jego mechanikę.

Gdzie szukać nieruchomości?

Większość ofert znajdziesz na trzech głównych portalach agencyjnych:

• immobiliare.it – największy włoski portal nieruchomości, odpowiednik polskiego Otodom,
• idealista.it – drugi co do wielkości, z dobrym filtrowaniem i mapami,
• casa.it – mniejszy, ale wart sprawdzenia przy konkretnych regionach.

Warto jednak zajrzeć też w inne miejsca, zwłaszcza jeżeli szukasz ofert bezpośrednio od właścicieli, bez pośrednika:

• subito.it – włoski odpowiednik OLX, gdzie prywatni sprzedający wystawiają nieruchomości samodzielnie, często bez prowizji agenta,
• Facebook Marketplace – coraz popularniejsze miejsce ogłoszeń prywatnych, szczególnie w mniejszych miejscowościach.

Uwaga: zakup bezpośrednio od właściciela pozwala uniknąć prowizji agenta, ale wymaga większej samodzielności, znajomości języka i ostrożności przy weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Szczególnie w przypadku subito.it warto podchodzić do ofert krytycznie.

Moje doświadczenie: szukałam ogłoszeń przede wszystkim na immobiliare.it i idealista.it. Z mężem stworzyliśmy wspólny plik Excel, do którego wpisywaliśmy wszystko, co nas zainteresowało – miasto, region, cenę, liczbę pokoi i inne podstawowe informacje.

Co weekend siadaliśmy razem, przeglądaliśmy to, co każde z nas znalazło, i usuwaliśmy z listy to, co nam nie odpowiadało. To był cenny etap – wspólnie dochodziliśmy do tego, czego naprawdę chcemy i co jesteśmy w stanie zaakceptować.

To także pozwoliło nam to rozeznać się w rynku – poznać standard nieruchomości, ceny w zależności regionu i możliwości w ramach naszego budżetu. Po dwóch miesiącach takich poszukiwań byliśmy gotowi wyznaczyć listę domów, które naprawdę chcieliśmy zobaczyć.

Na tym etapie zaczęłam kontaktować się z agentami przez portale i tu ważna wskazówka: rób to po włosku. choćby jeżeli nie znasz języka, zainicjuj kontakt po włosku. Potem możesz przejść na angielski, jeżeli agent go zna, ale jeżeli napiszesz od razu po angielsku, większość agentów po prostu się nie odezwie. I tak, Google Translate wystarczy.

Miałam już wyznaczony termin wyjazdu do Włoch, więc od razu pytałam agentów o konkretne dni na oglądanie. Ta logistyka była kluczowa, jechaliśmy tylko na 8 dni i planowaliśmy obejrzeć domy w kilku regionach: Lombardii, Piemoncie, Dolinie Aosty, Ligurii i Toskanii. Agenci bardzo często chcą przejść od razu na WhatsApp, tak jest im wygodniej niż przez portal. Dla mnie też okazało się to praktyczniejsze. Kilku z nich mówiło po angielsku, komunikację z nimi przejął mąż. Ja zostałam z tymi włoskojęzycznymi, czyli … z większością.

Oglądanie na miejscu przebiegało sprawnie. Mieliśmy też przygotowaną szczegółową listę pytań do agentów, która była bardzo pomocna.

Czasami agenci pokazywali nam więcej domów niż pierwotnie planowaliśmy i dobrze, bo właśnie dzięki temu znaleźliśmy swój.

8 dni, 5 regionów, 16 obejrzanych domów i ten jeden, wybrany. Mieliśmy sporo szczęścia. Wielu kupujących szuka miesiącami, a choćby latami, i mało kto znajduje ten jedyny już podczas pierwszego wyjazdu.

_____

Każdy może mieć swój sposób na szukanie nieruchomości we Włoszech, ale nie polecam pomijania etapu regularnego przeglądania ogłoszeń, choćby wyrywkowo. Standard włoskich domów różni się od polskiego, i warto to zobaczyć wcześniej niż później. Inaczej pierwsze oglądanie na miejscu może być sporym zaskoczeniem. Przeglądanie ogłoszeń pozwoli ci też rozeznać się w cenach względem lokalizacji, a to wiedza, bez której trudno ocenić, czy oferta, którą oglądasz na żywo, jest warta swojej ceny.

Polskie grupy na Facebooku – pomocne, ale z głową

Coraz więcej Polaków szukających nieruchomości we Włoszech korzysta z dedykowanych grup na Facebooku. To miejsca, gdzie można znaleźć ogłoszenia agencji, oferty prywatne, a także osoby, które mogą kompleksowo wesprzeć cię w procesie poszukiwań – tłumacze, doradcy współpracujący z agencjami, a choćby osoby, które za ciebie umówią spotkania z agentami, towarzyszą ci podczas oglądania lub przeprowadzą live stream z nieruchomości, gdy nie możesz być na miejscu.

To naprawdę pomocne narzędzie, ale wymaga ostrożności.

Pamiętaj, iż agent nieruchomości we Włoszech musi posiadać licencję (patentino). jeżeli ktoś w grupie podaje się za agenta – poproś o jej potwierdzenie. To twoje prawo i żaden profesjonalista nie powinien mieć z tym problemu.

Warto też wiedzieć, iż agenci działają lokalnie – każdy zna swój region i swoje ogłoszenia. Ktoś, kto oferuje ci nieruchomości z całych Włoch jednocześnie, prawdopodobnie nie jest agentem z licencją, ale pośrednikiem lub doradcą. To niekoniecznie dyskwalifikuje taką osobę, ale warto wiedzieć, z kim rozmawiasz i jaka jest jej realna rola w transakcji.

Obserwując takie grupy, zauważam pewną prawidłowość: najwięcej ofert pojawia się z regionów, gdzie nieruchomości są najtańsze i gdzie aktywnie działają polskojęzyczni agenci. To naturalne, gdzie jest popyt, tam jest podaż. Jednak zanim dasz się uwieść kuszącej cenie, zrób kalkulację na chłodno.

Cena nieruchomości to nie wszystko. Zastanów się, dlaczego domy w Kalabrii czy na Sycylii bywają tak tanie. Powodów jest kilka i warto je znać zanim wsiądziesz w samolot:

• słabiej rozwinięta infrastruktura i ograniczona komunikacja,
• sezonowość – poza latem życie w wielu miejscowościach praktycznie zamiera,
• trudniejszy dostęp do usług: lekarzy, szkół, sklepów,
• odległość od Polski i brak bezpośrednich połączeń lotniczych z wielu miast,
• wyższe ryzyko sejsmiczne w niektórych obszarach,
• trudności ze znalezieniem wykonawców remontowych i dłuższe czasy realizacji,
• obecność zorganizowanej przestępczości – Kalabria to historyczna siedziba ‘Ndranghety, jednej z najpotężniejszych organizacji mafijnych na świecie. To realia, które wpływają na lokalne życie, gospodarkę i pośrednio na rynek nieruchomości.

Niska cena zakupu może oznaczać wyższe koszty utrzymania, większą izolację i trudniejszą logistykę na co dzień. To nie znaczy, iż Kalabria czy Sycylia to zły wybór, dla niektórych będą idealne. Ale decyzja powinna być świadoma, a nie podjęta pod wpływem cyfry w ogłoszeniu.

Rola agenta nieruchomości i ich koszt

Włoski agente immobiliare to przede wszystkim pośrednik między sprzedającym a kupującym. W praktyce jego rola obejmuje:

• prezentację nieruchomości i organizację wizji lokalnych,
• wstępną weryfikację stanu prawnego nieruchomości – sprawdzenie, czy nie jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami,
• pomoc w negocjacjach cenowych między stronami,
• przygotowanie proposta d’acquisto – pierwszej umowy zakupu,
• koordynację między stronami na kolejnych etapach transakcji, aż do podpisania aktu notarialnego.

Czego agent nie robi: nie reprezentuje wyłącznie twoich interesów, nie weryfikuje szczegółowo stanu technicznego budynku i nie zastępuje prawnika ani geometry. Jego zadaniem jest doprowadzenie transakcji do finalizacji dla obu stron jednocześnie.

Ile to kosztuje? We Włoszech agent pobiera prowizję od obu stron transakcji – zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego. Prowizja wynosi zwykle 3–4% wartości nieruchomości od każdej ze stron, powiększona o IVA w wysokości 22%.

Przykład: prowizja 3% od 100 000 € = 3 000 €, plus 22% IVA = 660 €. Łącznie agent otrzymuje 3 660 €.

Ważne: korzystanie z agenta nie jest obowiązkowe, ale w praktyce większość ofert trafia na rynek właśnie przez agencje. Zakup bezpośrednio od właściciela (privato) jest możliwy i pozwala uniknąć prowizji, ale wymaga większej samodzielności i znajomości języka włoskiego.

Moje doświadczenie: oglądałam wiele nieruchomości, więc spotkałam na swojej drodze wielu agentów. Ich prowizja najczęściej wynosiła 3–4% plus IVA, choć zdarzało się, iż było to 2% (moja agentka wzięła właśnie 2%).

Co ciekawe, przy bardzo tanich nieruchomościach agenci często w ogóle nie mówią o procentach ale podają konkretną kwotę, jaką chcą zarobić na transakcji. Jeden z nich powiedział mi wprost, iż nie będzie pracował za 1 000 euro. Przy nieruchomości za 50 000 euro oznaczało to prowizję znacznie wyższą niż standardowe 3–4%. Podobna zasada obowiązuje przy nieruchomościach luksusowych, tam stawki również rosną. Warto o tym wiedzieć, planując budżet.

4. Jak weryfikować nieruchomość przed złożeniem oferty?

Zanim podpiszesz cokolwiek, warto sprawdzić dwie rzeczy:

• visura catastale – dokument z włoskiego katastru, pokazujący dane techniczne nieruchomości: powierzchnię, kategorię i właściciela,
• visura ipotecaria – potwierdza, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami.

Oba dokumenty może udostępnić agent nieruchomości, to standardowa część jego pracy. Można je też uzyskać samodzielnie przez stronę Agenzia delle Entrate lub za pośrednictwem prawnika. jeżeli agent ich nie pokazuje lub utrudnia dostęp, to wyraźny sygnał ostrzegawczy. Przy bardziej skomplikowanych transakcjach warto zlecić niezależną weryfikację prawnikowi, dla własnego spokoju.

5. Proposta d'acquisto – oferta zakupu

Znalazłeś nieruchomość, która ci odpowiada. Co teraz? We Włoszech następnym krokiem jest złożenie proposta d’acquisto – oferty zakupu. To pierwszy dokument z podpisem i pierwszymi pieniędzmi. Warto wiedzieć, co podpisujesz.

Czym jest proposta d'acquisto?

To pisemna oferta zakupu składana sprzedającemu przez agenta lub bezpośrednio. Zawiera:

• cenę, którą oferujesz,
• termin ważności oferty,
• proponowany termin podpisania kolejnych umów,
• warunki, od których uzależniasz zakup (np. uzyskanie kredytu).

Do proposta d’acquisto dołącza się zadatek (caparra) — zwykle od 1 000 do 10 000 euro, czasem więcej. jeżeli sprzedający przyjmie ofertę, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. jeżeli podpiszesz, ale się wycofasz – tracisz zadatek. jeżeli wycofa się sprzedający, zwraca ci zadatek w podwójnej wysokości.

Ważne: proposta d’acquisto jest dokumentem wiążącym prawnie. Nie jest to nieformalna deklaracja zainteresowania, to zobowiązanie. Przed podpisaniem warto skonsultować się z prawnikiem, zwłaszcza jeżeli nie znasz włoskiego.

Moje doświadczenie: na tym etapie podjęliśmy z mężem współpracę z prawnikami, którzy skontaktowali się bezpośrednio z agentką nieruchomości. To oni przygotowali propostę w dwóch językach – polskim i włoskim – co oznaczało, iż dokładnie wiedzieliśmy, co podpisujemy.

Prowadzili także negocjacje cenowe w naszym imieniu, oczywiście w uzgodnieniu z nami. Przedmiotem negocjacji była nie tylko cena, rozmawialiśmy również o wyposażeniu, w tym o meblach, które miały zostać w nieruchomości. Korzystaliśmy z pomocy zespołu kancelarii Małgorzaty Ciukszy.

Gdy sprzedający przyjął naszą ofertę, wpłaciliśmy zadatek w wysokości 5 000 euro bezpośrednio na jego konto, ale jeżeli ustalenia były inne, może też trafić na konto agenta.

6. Compromesso – umowa przedwstępna

Sprzedający przyjął twoją ofertę. Kolejnym krokiem jest compromesso, czyli contratto preliminare di compravendita – umowa przedwstępna. To poważniejszy i bardziej szczegółowy dokument niż proposta d’acquisto i kolejny moment, w którym naprawdę warto wiedzieć, co podpisujesz.

Co zawiera compromesso?

• dane obu stron i pełny opis nieruchomości,
• uzgodnioną cenę zakupu i harmonogram płatności,
• termin podpisania aktu notarialnego (atto notarile),
• stan techniczny i prawny nieruchomości,
• warunki, od których zależy finalizacja transakcji,
• ewentualne ustalenia dodatkowe, co zostaje w nieruchomości, co sprzedający zabiera.

Zadatek – caparra confirmatoria

Przy compromesso wpłaca się znacznie wyższy zadatek niż przy proposta – zwykle 10–20% ceny zakupu. Obowiązują te same zasady co wcześniej: jeżeli ty się wycofasz, tracisz zadatek. jeżeli wycofa się sprzedający, zwraca ci go w podwójnej wysokości.

Czy compromesso jest obowiązkowe?

Formalnie nie – można przejść bezpośrednio do aktu notarialnego. W praktyce jednak compromesso jest standardem, bo daje obu stronom czas na przygotowanie się do finalizacji, zebranie dokumentów i – jeżeli potrzeba – uzyskanie kredytu.

Czy trzeba to rejestrować?

Tak – compromesso powinno być zarejestrowane w Agenzia delle Entrate w ciągu 20 dni od podpisania. Wiąże się to z niewielką opłatą rejestracyjną. Rejestracja chroni kupującego, bo sprawia, iż umowa jest skuteczna wobec osób trzecich.

Ważne: compromesso to dokument, który warto skonsultować z prawnikiem przed podpisaniem – zwłaszcza jeżeli zawiera niestandardowe warunki lub nieruchomość ma skomplikowaną historię.

Moje doświadczenie: u mnie tego etapu nie było, za to pojawił się inny, o którym rzadziej się mówi – proroga, czyli formalne przedłużenie terminu podpisania aktu notarialnego. Włoska machina administracyjna rządzi się własnym rytmem i terminy bywają przesuwane. To normalna część procesu, nie powód do paniki, ale warto wiedzieć, iż tak może się zdarzyć i iż wymaga podpisania dodatkowego dokumentu przez obie strony.

W moim przypadku przyczyną była konieczność uregulowania difformità oraz trudności ze skompletowaniem wymaganej dokumentacji. Jak widać, cierpliwość w tym procesie jest bardzo istotna.

7. Notariusz i geometra – kto jest kim i jaką pełni rolę

Przy zakupie nieruchomości we Włoszech na twojej drodze pojawią się dwie najważniejsze osoby: notariusz i geometra. Notariusz dba o stronę prawną transakcji, geometra o stronę techniczną nieruchomości. Przy poważnym zakupie potrzebujesz obu.

Notariusz (notaio)

Notariusz jest urzędnikiem państwowym i to on finalnie przeprowadza całą transakcję. Jego rola obejmuje:

• weryfikację stanu prawnego nieruchomości przed aktem,
• sprawdzenie tożsamości obu stron,
• odczytanie i objaśnienie treści aktu notarialnego obu stronom,
• pobranie i odprowadzenie podatków od transakcji,
• rejestrację aktu w odpowiednich rejestrach.

Ważne: notariusz reprezentuje prawo, nie ciebie. Jest neutralny. Jego zadaniem jest dopilnowanie, żeby transakcja była zgodna z prawem, a nie żebyś wynegocjował jak najlepsze warunki. Koszty notariusza to zwykle od 1 500 do 3 000 euro (ale i więcej), w zależności od wartości nieruchomości i złożoności transakcji.

Moje doświadczenie: zaufanego notariusza wskazała mi kancelaria Małgorzaty Ciukszy z którą współpracowałam. Zależało mi, aby strona sprzedająca nie miała daleko, z uwagi na wiek i zobowiązania rodzinne.

Geometra (geometra)

Geometra to zawód nieistniejący w Polsce w tej formie. To licencjonowany technik budowlany, który łączy funkcje projektanta, kosztorysanta i nadzorcy budowlanego. Przy zakupie nieruchomości jego rola obejmuje:

• weryfikację stanu technicznego budynku,
• sprawdzenie zgodności nieruchomości z dokumentacją katastralną,
• sporządzenie dokumentacji remontowej i złożenie wniosków do urzędu,
• nadzór nad pracami budowlanymi.

Ekspertyza techniczna geometry (relazione tecnica di compravendita) nie jest obowiązkowa w całych Włoszech. Wyjątkiem są Emilia-Romagna i Toskania – w tych regionach lokalne uzgodnienia między notariatem a izbami technicznymi sprawiają, iż dołączenie ekspertyzy do aktu notarialnego jest standardem.

W pozostałych regionach ekspertyza jest formalnie dobrowolna, ale zdecydowanie zalecana.

Ważna praktyczna wskazówka: standardowo to sprzedający zleca ekspertyzę swojemu geometrze. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, a jest to wręcz zalecane, żeby kupujący sam wynajął i opłacił niezależnego geometrę. Kilkaset euro za ekspertyzę to niewielka cena za pewność, iż nie kupujesz nieruchomości z ukrytymi problemami technicznymi lub prawnymi. Geometra powiązany ze sprzedającym może nie działać w pełni w twoim interesie. I to jest bardzo życiowa porada.

Moje doświadczenie: wiedziałam przed zakupem, iż dom ma przeciekający dach, więc byłam na to przygotowana. Czego nie wiedziałam i czego niestety nie wychwycił również geometra, to iż złamana była płatew kalenicowa, główna belka podtrzymująca więźbę dachową. To właśnie ta uszkodzona konstrukcja była przyczyną przecieków. Zamiast samej naprawy pokrycia musiałam ją wymienić i przeprowadzić poważniejszy remont dachu niż planowałam.

To nie jest opowieść przeciwko geometrom, ale przestroga, iż ekspertyza techniczna ma swoje granice.

8. Akt notarliany – finalizacja transakcji

To moment, do którego zmierzał cały proces. Atto notarile – akt notarialny – to dokument, który przenosi własność nieruchomości na ciebie.

Depozyt notarialny – jak przebiegają płatności?

Przed podpisaniem aktu notarialnego kupujący przelewa całą pozostałą kwotę na specjalne konto depozytowe notariusza. Notariusz pełni rolę depozytariusza i przechowuje pieniądze do momentu, gdy własność nieruchomości zostanie formalnie przeniesiona, czyli do czasu dokonania transkrypcji aktu w Rejestrze Nieruchomości (Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Notariusz przekazuje pieniądze sprzedającemu dopiero po dokonaniu transkrypcji aktu w Rejestrze Nieruchomości. Transkrypcja musi nastąpić w możliwie najkrótszym czasie, maksymalnie w ciągu 30 dni od podpisania aktu, ale notariusze często robią to znacznie szybciej.

To ważne zabezpieczenie dla kupującego: gdyby po podpisaniu aktu okazało się, iż nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami, których wcześniej nie wykryto, notariusz wstrzymuje wypłatę do wyjaśnienia sprawy.

Co ważne, depozyt notarialny jest we Włoszech fakultatywny, nie obowiązkowy. Każda ze stron może go zażądać, a druga strona nie może odmówić.

Moje doświadczenie:wpłaciliśmy pieniądze na depozyt notarialny (deposito del prezzo) i nie ponosiliśmy z tego tytułu dodatkowych kosztów.

Jak przebiega podpisanie aktu notarialnego i co, jeżeli nie mówię po włosku?

W wyznaczonym terminie obie strony – kupujący i sprzedający – stawiają się u notariusza. Notariusz odczytuje akt w całości, nanosi ewentualne ostatnie poprawki, a następnie obie strony składają podpisy.

Wszyscy obecni przy podpisaniu muszą rozumieć treść aktu. jeżeli nie znasz włoskiego, masz dwie opcje:

• akt jest czytany w dwóch językach, co znacznie wydłuża procedurę,
• prawnik znający język włoski podpisuje akt w twoim imieniu na podstawie wcześniej udzielonego pełnomocnictwa – rozwiązanie sprawniejsze i w wielu przypadkach oznaczające, iż nie musisz być osobiście obecny przy podpisaniu. Pełnomocnictwo dla prawnika musi być sporządzone odpowiednio wcześniej – najlepiej z tłumaczeniem przysięgłym lub w formie aktu notarialnego, w zależności od wymagań włoskiego notariusza.

Moje doświadczenie: w czasie rozpoczęcia procedury zakupu domu we Włoszech mieszkałam z mężem w Holandii. Znaleźliśmy tutaj prawnika znającego język włoski, u niego podpisaliśmy pełnomocnictwo, które zostało przesłane bezpośrednio z jego kancelarii do notariusza we Włoszech. Nie musieliśmy być obecni przy podpisaniu aktu. To bardzo wygodne rozwiązanie dla wszystkich, którzy kupują nieruchomość we Włoszech, mieszkając za granicą.

Co dostajesz po podpisaniu aktu notarialnego?

To zaskakuje wielu kupujących: z kancelarii notarialnej nie wychodzisz z aktem notarialnym. Bezpośrednio po podpisaniu otrzymujesz jedynie wypis tymczasowy (copia provvisoria) lub potwierdzenie podpisania – dokument roboczy, który potwierdza, iż transakcja doszła do skutku.

Sam akt notarialny musi przejść przez dwa etapy rejestracji:

• Rejestracja w Agenzia delle Entrate – notariusz ma na to 30 dni od podpisania.
• Transkrypcja w Rejestrze Nieruchomości (Conservatoria dei Registri Immobiliari) – to ten krok formalnie przenosi własność na ciebie w stosunku do osób trzecich.

Dopiero po obu tych krokach możliwy jest odbiór odpisu aktu notarialnego (copia conforme) – dokumentu, który jest twoim oficjalnym dowodem własności. Zwykle zajmuje to od kilku tygodni do … kilku miesięcy.

Moje doświadczenie: nasz akt odebrała agentka nieruchomości, a my odebaliśmy go od niej, gdy przyjechaliśmy ponownie do Włoch.

9. Ile to wszystko realnie trwa?

To pytanie, które zadaje sobie każdy kupujący i na które nie ma jednej odpowiedzi. Proces zakupu nieruchomości we Włoszech może trwać od kilku miesięcy do kilku lat, w zależności od stanu dokumentacji, zaangażowania stron i – co we Włoszech ma ogromne znaczenie – pory roku.

W optymalnych warunkach, gdy dokumentacja jest kompletna, nieruchomość nie ma niezgodności, obie strony są zdecydowane i nie ma potrzeby uregulowania difformità – cały proces od złożenia proposta do podpisania aktu notarialnego może zamknąć się w około 3 miesięcy.

W praktyce jednak rzadko wszystko idzie gładko. Typowe przyczyny wydłużenia procesu to:

• konieczność uregulowania difformità – niezgodności między stanem faktycznym a dokumentacją katastralną,
• oczekiwanie na dokumenty od urzędów,
• opóźnienia po stronie sprzedającego,
• konieczność podpisania prorogi – przedłużenia terminu,
• sierpień – miesiąc, w którym Włochy praktycznie stają.

Jeśli planujesz zakup, postaraj się unikać sytuacji, w której najważniejsze etapy procesu przypadają na lipiec i sierpień. Włoski sezon urlopowy to nie mit, to realna blokada administracyjna, która może przesunąć twój harmonogram o kilka tygodni.

U mnie trwało to 149 dni, czyli niespełna 5 miesięcy. Po drodze pojawiły się niezgodności do uregulowania, a na dodatek proces trafił na sierpień – miesiąc, w którym, jak mi powiedziano wprost, we Włoszech i tak nic się nie załatwi. I tak właśnie było.

1o. Jak sobie poradzić bez znajomości włoskiego?

Brak znajomości języka włoskiego to jedna z największych obaw osób rozważających zakup nieruchomości we Włoszech. Włoski rynek nieruchomości nie jest dostosowany do obcokrajowców. Dokumenty są po włosku, urzędy działają po włosku, negocjacje toczą się po włosku. Notariusz odczytuje akt po włosku. choćby jeżeli agent mówi po angielsku, większość kluczowych dokumentów i tak wymaga tłumaczenia.

Dobra wiadomość jest taka: brak znajomości języka nie wyklucza zakupu, wyklucza natomiast działanie w pojedynkę. Kluczem jest świadome zbudowanie zespołu ludzi, którzy znają język i prawo, i którym możesz zaufać na każdym etapie procesu. To inwestycja w bezpieczeństwo transakcji, która często opiewa na dziesiątki lub setki tysięcy euro.

Kogo potrzebujesz i jakie są opcje?

Nie ma jednej słusznej ścieżki. W zależności od budżetu, stopnia skomplikowania transakcji i własnych możliwości możesz zbudować swój zespół na kilka sposobów:

Prawnik (avvocato) znający język włoski i polski lub angielski – najszerszy zakres ochrony. Weryfikuje dokumenty, negocjuje warunki, przygotowuje umowy w dwóch językach, może działać w twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Zalecany przy każdej poważnej transakcji.

Polskojęzyczny agent nieruchomości z włoską licencją – osobna, bardzo wartościowa opcja, coraz częściej spotykana. To Polacy lub osoby polskojęzyczne, które zdobyły włoską licencję agenta nieruchomości i działają na lokalnym rynku. Łączą znajomość włoskiego prawa i realiów rynkowych ze swobodną komunikacją po polsku. To ogromna przewaga, zwłaszcza przy oglądaniu nieruchomości, negocjacjach i rozumieniu lokalnych niuansów. Znajdziesz ich w internecie, naczęściej w grupach na Facebooku dla osób szukających nieruchomości we Włoszech.

Doradca nieruchomości lub pośrednik polskojęzyczny – coraz więcej agencji specjalizujących się w sprzedaży nieruchomości Polakom we Włoszech oferuje kompleksową obsługę po polsku, włącznie z tłumaczeniem dokumentów i pośrednictwem w kontaktach z notariuszem. To wygodna opcja, ale pamiętaj, iż taki doradca nie zastępuje prawnika przy sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości.

Tłumacz przysięgły języka włoskiego – przydatny przy tłumaczeniu konkretnych dokumentów: aktu notarialnego, umów, pełnomocnictw. Nie doradza prawnie, ale zapewnia precyzję tłumaczenia tam, gdzie każde słowo ma znaczenie.

Agent nieruchomości mówiący po angielsku – pomaga w bieżącej komunikacji i pośredniczy przy transakcji, ale nie doradza prawnie i nie zastępuje żadnej z powyższych osób.

Praktyczna wskazówka: najlepsza konfiguracja to prawnik jako fundament i dobrany do niego agent lub doradca, który zna lokalny rynek. jeżeli budżet jest ograniczony, tłumacz przysięgły przy kluczowych dokumentach to minimum, od którego nie warto rezygnować.

Na koniec

Kupno domu we Włoszech to nieco złożony proces, szczególnie jeżeli robisz to po raz pierwszy i jeżeli nie zna języka. Wymaga czasu, cierpliwości, pieniędzy i przede wszystkim dobrego przygotowania.

Jak już widzisz, da się to zrobić.

U mnie to było 149 dni, dziesiątki maili, proroga, difformità, złamana płatew kalenicowa i sierpień, w którym Włochy stanęły. I dom, który na końcu jest mój.

Jeśli miałabym wskazać trzy rzeczy, które naprawdę mają znaczenie, to właśnie te:

1. Zbuduj zaufany zespół – prawnik, dobry agent, być może tłumacz. Nie oszczędzaj na ludziach, którym powierzasz transakcję wartą dziesiątki lub setki tysięcy euro.
2. Nie spiesz się z decyzją – przeglądaj ogłoszenia, jedź na miejsce, oglądaj domy zimą, a nie tylko latem. Włochy są piękne w wakacje, ale sprawdź, jak wyglądają w lutym.
3. Wejdź w ten proces z otwartymi oczami – znaj koszty, znaj procedury, znaj ryzyka. Ten artykuł powstał właśnie po to.

Jeśli masz pytania lub chcesz podzielić się własnym doświadczeniem – napisz do mnie: [email protected]

Każda historia jest inna. I każda jest warta opowiedzenia.

Planując swoją podróż

Znajdź hotel lub apartament na wakacje dzięki booking.com.

Pamiętaj, aby zawsze mieć wykupione ubezpieczenie turystyczne. Ja korzystam z najlepszej na rynku porównywarki rankomat.pl.

jeżeli potrzebujesz samochodu we Włoszech, skorzystaj z discovercars.com.

Zarezerwuj bilet wstępu do muzeum przez Get Your Guide.

Potrzebujesz biletów na prom? Znajdziesz je na Direct Ferries.

Gdy kupujesz coś za pośrednictwem moich linków, zarabiam niewielką kwotę. Ty przez cały czas płacisz tyle samo, ze mną dzieli się sprzedawca. Dziękuję za twoje znaczące wsparcie.

Włoska poczta

Nieprzypadkowe miejsca, prawdziwe smaki i sprawdzone wskazówki. Co tydzień w Twojej skrzynce. Dołącz do tysięcy czytelników, którzy planują Włochy mądrzej.

Jeśli potrzebujesz pomocy w znalezieniu praktycznych informacji, dołącz do grupy na FB Moje wielkie włoskie podróże.

Zajrzyj na

Wyświetl ten post na Instagramie

Instagram

La vita è bella! Życie jest piękne!