Historia, o jakiej chcę dziś napisać, wydarzyła mi się kilka tygodni temu i moim zdaniem, jest warta opisania – a na pewno jest przestrogą dla wielu osób, które mogą znaleźć się w podobnej sytuacji.
Zacznę od tego, iż na pewno otrzymujecie od czasu do czasu niechciane telefony, a rozmówcy oferują różnego rodzaju serwisy. Te zwykle wszyscy ignorują i kasują połączenie. Ale niektóre cold calls są bardziej zaawansowane marketingowo i czasami, kiedy usłyszymy, iż chodzi o bezpieczeństwo i iż oferowana jest bezpłatna inspekcja naszego (przykładowo) bojlera do podgrzewania wody – wdajemy się w rozmowę.
I tak właśnie zaczęła się ta historia.
Starsze małżeństwo mieszkające w Mississauga ma dwa spłacone domy. Jeden, w którym mieszkają, a drugi jest wynajmowany. Dom na wynajem jest domem wolnostojącym z pojedynczym garażem – i zaliczanym do kategorii 4-level back split. Jednak nieruchomość nie jest w stanie idealnym i zdecydowanie wymaga remontu – o czym w dalszej części. Owa para, kiedy otrzymała telefon, w którym zaoferowano inspekcję ich hot water tank, (bo “stary grozi choćby wybuchem”), zgodziła się od razu. Dodam tutaj, iż firma oferującą tę usługę nie jest związana z rządem prowincyjnym ani choćby z żadnym z dużych dostawców energii. To jest firma prywatna, która żeruje na naiwności i niewiedzy – głównie ludzi starszych.
Ten scam opisywałem już wcześniej. Krótko – chodzi o to, iż właściciele domów są w manipulacyjny sposób nakłaniani do wymiany starego hot water tank (czasem też pieca i klimatyzacji) pozornie za darmo. To znaczy – nie muszą płacić za instalację czy samo urządzenie od razu. Ich spłaty są rozłożone w czasie i wynoszą często pomiędzy $50 a $100 miesięcznie plus podatek. To wydaje się rozsądne, tylko iż czas, w którym to urządzenie ma być używane, często wynosi 15 – 20 lat. Prosta kalkulacja: jeżeli ratę w wysokości $50 miesięcznie pomnożymy przez 15 lat – to nasz nowy podgrzewacz do wody będzie kosztował nas $9,000. Gdybyśmy kupili taki sam podgrzewacz za gotówkę, to wraz z instalacją kosztowałby nas $4,000. Gdzie zatem reszta pieniędzy? W cudzej kieszeni.
Jest to, niestety, bardzo powszechne oszustwo i wielu nieświadomych faktycznych kosztów ludzi daje się na nie nabrać. Ale to nie pozostało ten scam, o którym chcę dziś napisać.
Podczas instalacji nowego urządzenia, właścicielka wspomniała instalatorowi, iż jest już zmęczona wynajmem i rozważa sprzedaż domu, w którym właśnie zainstalowano nowy HWT. Instalator natychmiast podchwycił temat i powiedział, iż on ma bardzo uczciwego inwestora, który kupuje domy i płaci gotówką bezpośrednio właścicielom. I iż dzięki temu zaoszczędzą bardzo dużo, bo nie będą musieli płacić agentom real estate ogromnej prowizji za serwis.
Ciekawość zadziałała i właścicielka zgodziła się na kontakt z inwestorem. Już na drugi dzień pojawił się przemiły i bardzo przyjacielski kupujący, który od razu poinformował starszą panią, iż jest inżynierem i ekspertem od renowacji. Dlatego przed jakąkolwiek rozmową o cenie musi dokonać szczegółowej inspekcji domu. Zapytał jednak kontrolnie, ile ona osobiście oczekiwałaby otrzymać za nieruchomość. Ponieważ (i słusznie) właścicielka nie podjęła tematu twierdząc, iż nie orientuje się w obecnych cenach, inwestor zapytał, rzucając w powietrze: $1,200,000? I faktycznie – widać, iż był zorientowany i odrobił zadanie domowe, bo w rzeczywistości domy w tej okolicy (czyste i zadbane) po tyle się sprzedają.
“Miły” inżynier spędził w domu około 3 godzin, dokonując szczegółowej inspekcji, i zapowiedział właścicielce, iż za kilka dni pojawi się z ofertą, (a może choćby dwiema) na jej dom.
Ponieważ starsza para włada angielskim średnio, poprosili mnie o to, bym był obecny przy prezentacji oferty. Była też obecna córka tych państwa – bardzo logicznie myśląca osoba z idealnym angielskim.
Kiedy pojawił się “inwestor”, był wyraźnie niezadowolony, iż właściciele poprosili o wsparcie, i iż zamiast dwojga bezbronnych staruszków – zastał tam jeszcze dwie dodatkowe osoby. Fakt, iż przy stole pojawił się agent nieruchomości, w dodatku znający się na budowie i renowacjach, wyraźnie nie był po jego myśli.
Oczywiście niezadowolenie zniknęło za lisim uśmiechem i po kilku minutach uprzejmości i gadkach-szmatkach zasiedliśmy do stołu, by posłuchać, co potencjalny nabywca ma do zaoferowania.
Muszę obiektywnie powiedzieć, iż prezentacja była przygotowana bardzo profesjonalnie i logicznie, i sam inwestor – widać było – nie robi tego po raz pierwszy.
Zaczęło się od szczegółowej analizy usterek w omawianym domu. Jak należało się spodziewać, dom przedstawiony został przez inżyniera-inspektora jako kompletna ruina, nie nadająca się do zamieszkania. Było tam rzekomo wszystko – od pleśni (mould) po stare okna i nienadające się do użytku kuchnie i łazienki. Lista była długa i prezentowana bardzo przekonująco.
Na domiar złego, dom jest wynajmowany dwóm lokatorom (ma dwa mieszkania), których – zdaniem inwestora – będzie bardzo trudno się pozbyć, co jeszcze bardziej zmniejsza atrakcyjność tej nieruchomości w oczach potencjalnych kupujących.
Po długiej liście problemów pojawiła się równie długa lista: co i za ile musi być w tym domu zrobione. Ceny – oczywiście moim zdaniem znacznie zawyżone, ale zdaniem inwestora (który też przy okazji ma firmę remontową – bardzo niskie. Czy rzeczywiście? jeżeli wymiana panela elektrycznego na 200 AMP jest wyceniana na $17,000, to mam wątpliwości co do innych cen tak samo. Zresztą istniejący panel nie wymaga wymiany i tak zwany upgrade to wyciąganie pieniędzy.
Bez wchodzenia w szczegóły – ogólna wycena “niezbędnych” renowacji wyniosła $265,500. Do tej sumy doliczono 18% na pomyłki i nieprzewidziane sytuacje – co wyniosło $47,790. Do tego doszło $5,000 na pozwolenia budowlane, a na koniec HST w wysokości $41,377.
Po dodaniu wszystkich liczb, całkowity budżet na renowację wyniósł $359,667.
Nieźle, prawda?
A teraz najciekawsza część historii. Jak wspomniałem na wstępie, inwestor-inżynier doskonale orientował się w lokalnych cenach i kontynuował prezentację mówiąc, za ile sprzedały się w ostatnim okresie podobne nieruchomości. Zastanawiający był fakt, skąd miał dostęp do tych informacji. Czy jest agentem? Na to pytanie nie chciał odpowiedzieć.
Fakt jest taki, iż na podstawie jego prezentacji podobny dom w tej okolicy, w dobrym stanie, wart był $1,175,000. I osobiście zgodziłem się z taką oceną. I gdyby oferowana cena była w ramach zdrowego rozsądku – bliska tej sumy, z odchyłką choćby o $100,000 do $150,000 – to bym nie kwestionował oferty.
Niestety – potem zaczęły się wyliczenia:
cena podobnego domu: $1,175,000
minus budżet na renowację: $360,000
minus prawnik i podatek LTT: $20,000
minus koszt utrzymania domu podczas renowacji (6 miesięcy): $30,000
minus oszczędność za niepłacenie agentom: $66,387
minus prowizja inwestora (15% wartości domu): $146,875
Ile pozostało dla właścicieli? Zawrotna suma $618,125!
Zaokrąglona oferta za bardzo solidny (trochę wymagający napraw dom) w bardzo dobrej okolicy w Mississauga wyniosła $650,000! I bardzo poważny „inwestor” powiedział na koniec, iż będzie ona aktualna tylko przez następne 7 dni!
Nie muszę chyba dodawać, co my wszyscy po jego wyjściu pomyśleliśmy o zaproponowanej cenie. Była ona o blisko $400,000 niższa, niż wynosi wartość rynkowa omawianego domu – choćby w takim „tragicznym” stanie, jak go inżynier-inspektor opisał. Moim klientom udało się uniknąć oszustwa, ale w czasie prezentacji zapytałem tego pana, ile domów kupił w ten sposób. Odpowiedź brzmiała: bardzo wiele!
Szkoda mi tych wszystkich ludzi, którzy wpadli w jego sidła. Czasami, by zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów, sprzedają dorobek życia znacznie poniżej ceny rynkowej, tracąc setki tysięcy dolarów. Ja sam znam kilka takich przypadków. Niestety prawo tego nie ściga, bo jest to wolny rynek i jeżeli ktoś sprzeda dom poniżej jego wartości, może mieć pretensje wyłącznie do samego siebie.
Jeśli mają Państwo wątpliwości co do wartości domu (kupowanego czy sprzedawanego), zapraszam do kontaktu. Chętnie pomogę w ustaleniu faktycznej ceny, opierając się na realiach rynkowych, a nie na wymysłach przypadkowego oszusta.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
