Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie nazywana wuzetką, pozwala budować tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dziś jednak interpretacja przepisów budzi poważne wątpliwości. Główne pytanie brzmi, czy decyzja o warunkach zabudowy może obejmować wyłącznie fragment nieruchomości. Dodatkowo od 2026 roku nowe decyzje będą ważne jedynie przez 5 lat, co zmienia sytuację właścicieli nieruchomości.
REKLAMA
Zobacz wideo Marek Wielgo: 23 proc. mieszkań w ofercie deweloperów w Warszawie ma ceny powyżej 20 tysięcy złotych
Wuzetki dla części działki dzielą samorządy. Brak jednolitych zasad rodzi niepewność
Spór dotyczy możliwości wydania decyzji wyłącznie dla części działki ewidencyjnej. W niektórych gminach taka praktyka jest akceptowana, w innych wnioski są odrzucane już na etapie postępowania. Różnice pojawiają się choćby w granicach jednego miasta. Właściciel podobnej nieruchomości może więc zostać potraktowany odmiennie w zależności od lokalnej interpretacji przepisów. - Czy decyzje o warunkach zabudowy można wydawać tylko dla części działki ewidencyjnej? Niestety, od lat praktyka jest taka, iż jedne gminy twierdzą, iż można, a inne wręcz przeciwnie. Co ciekawe, również orzecznictwo sądów nie jest w tej sprawie jednoznaczne - powiedział radca prawny Andrzej Zabojski w rozmowie z portalsamorzadowy.pl.
Wuzetki 2026 z ograniczonym terminem. Plan ogólny gminy zdecyduje o przyszłości działki
Nowe regulacje przewidują, iż decyzje o warunkach zabudowy wydane od 2026 roku tracą ważność po 5 latach od uprawomocnienia. Po tym czasie inwestor musi ubiegać się o kolejną zgodę. najważniejsze znaczenie ma plan ogólny gminy, który każda jednostka samorządu powinna uchwalić do końca czerwca 2026 roku, z możliwością przesunięcia terminu do 31 sierpnia. o ile nieruchomość nie zostanie ujęta w obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanym w planie ogólnym, wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwe.
Przeciwnicy takiego rozwiązania wskazują na ryzyko obchodzenia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz problemy z wyliczaniem wskaźników zabudowy dla wyodrębnionego terenu. - Dlaczego nie można? Bo rzekomo wuzetka na część działki prowadzi do obchodzenia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ponieważ ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu operuje pojęciem działki ewidencyjnej, bo nie da się policzyć wskaźników, gdyż ten sam teren można "liczyć kilka razy" - poinformował Zabojski. Z kolei zwolennicy podnoszą, iż obowiązujące rozporządzenie pozwala oznaczyć na mapie teren obejmujący jedynie część działki. Zmieniony formularz wniosku posługuje się pojęciem "teren" zamiast "działka". To interpretowane jest jako dopuszczenie decyzji obejmujących tylko fragment nieruchomości.
Spory o wuzetki trafią do sądów? Brak zmian może sparaliżować inwestycje
Brak jednolitego podejścia może skutkować wstrzymaniem części inwestycji, szczególnie tam, gdzie obszar uzupełnienia zabudowy obejmuje tylko fragment działki. W takiej sytuacji właściciel może utracić możliwość zagospodarowania pozostałej części gruntu. o ile samorządy nie wypracują wspólnych zasad, spory będą coraz częściej trafiać do sądów administracyjnych. - jeżeli same gminy nie zmienią podejścia, to mam nadzieję, iż zapadnie pierwszy wyrok sądu administracyjnego (WSA albo NSA), w którym w jasny sposób zostanie stwierdzone, iż można wydać wuzetkę dla fragmentu działki, jeżeli na przykład jej druga część nie jest objęta obszarem uzupełnienia zabudowy - stwierdził ekspert.
