Od stycznia 2025 roku obowiązują nowe definicje budynku i budowli w podatkach od nieruchomości. Te pozornie techniczne zmiany mogą oznaczać dramatyczne podwyżki podatków dla tysięcy firm. Niektóre obiekty przejdą z kategorii budynków do budowli – i tu różnice są gigantyczne.
Fot. Warszawa w Pigułce
Dlaczego przedsiębiorcy są w panice?
Różnica w opodatkowaniu budynków i budowli jest ogromna. jeżeli obiekt będący dla firmy potężną inwestycją – opiewającą na 2 mln złotych, ma zaledwie 200 m2 powierzchni użytkowej. jeżeli klasyfikujemy go jako budynek, przedsiębiorca zapłaci 7200 zł rocznego podatku (wg stawki maksymalnej). Natomiast jeżeli jest on budowlą, danina wyniesie aż 40 tys. zł.
To oznacza, iż niektórzy przedsiębiorcy mogą się obudzić z podatkiem wyższym o kilkaset procent. Pomimo wcześniejszych zapewnień Ministerstwa Finansów o utrzymaniu dotychczasowego stanu opodatkowania majątku, zmiany mogą prowadzić do zwiększenia zobowiązań z tytułu podatku od nieruchomości.
Co się zmieniło w definicjach?
Od 1 stycznia 2025 roku wszystkie obiekty na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości są zdefiniowane w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Do tej pory, aby rozstrzygnąć, kiedy mamy do czynienia z konkretnymi obiektami, trzeba było sprawdzić to w ustawie Prawo budowlane.
Nowa definicja budynku: Budynek to teraz obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, który posiada fundamenty i dach oraz jest trwale związany z gruntem. Ważnym elementem tej zmiany jest wyłączenie obiektów, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, ciekłe lub gazowe, gdzie podstawowym parametrem jest pojemność.
Nowa definicja budowli: Definicja budowli została podzielona na kilka grup i obejmuje obiekty niebędące budynkami, wymienione w nowym załączniku nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem – załącznik zawiera 28 pozycji, w których wymienia poszczególne budowle.
Kto straci, a kto zyska?
Największe straty poniosą właściciele:
- Silosów i zbiorników magazynowych
- Hal do przechowywania materiałów sypkich
- Magazynów o wysokiej wartości przy małej powierzchni
- Obiektów przemysłowych z instalacjami
Przykład dramatu przedsiębiorcy: Silos będący w posiadaniu przedsiębiorcy magazynującego w nim sypie produkty spożywcze jest obiektem trwale związanym z gruntem. Ma fundament, ściany i dach. Do końca 2024 r. wpisywał się w definicję budynku. Firma płaciła za silos podatek w wysokości 33 zł / m2.
Od 2025 roku ten sam silos może być klasyfikowany jako budowla i opodatkowany 2% od wartości budowy – co przy drogiej inwestycji oznacza wielokrotnie wyższy podatek.
Niektórzy mogą zyskać: Zaawansowana instalacja przemysłowa do końca 2024 r. klasyfikowana była jako budowla. Jednak ze względu na fakt, iż w celu jej użytkowania położono fundamenty, ściany i dach, od 1 stycznia 2025 r. może zostać potraktowana jako budynek. Koszt wzniesienia tego obiektu wynosił 40.000 zł. Do 2024 r. jej właściciel płacił podatek w wysokości 800 zł (2% kosztu budowy). Obiekt ten ma zaledwie 12 m2 powierzchni użytkowej, więc od 2025 r. przedsiębiorca zapłaci znacznie mniej – około 400 zł rocznie.
Co to oznacza dla Ciebie?
Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą: o ile uznasz, iż wprowadzenie nowych definicji budynku lub budowli wpływa na sposób płacenia przez twoja firmę podatku od nieruchomości, złóż do adekwatnego urzędu gminy, do 14 stycznia 2025 roku, aktualizację informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (IN-1).
Niestety – ten termin już minął. jeżeli nie złożyłeś formularza IN-1 do 14 stycznia, możesz mieć problem z korektą podatku na 2025 rok.
Jeśli prowadzisz spółkę: o ile prowadzisz działalność gospodarczą w formie spółki posiadającej osobowość prawną (na przykład spółki z o.o. lub spółki akcyjnej), jednostki organizacyjnej albo spółki niemającej osobowości prawnej, do 31 stycznia 2025 roku masz obowiązek złożyć deklarację na podatek od nieruchomości na rok 2025, uwzględniając: zmiany wynikające z nowych definicji budynku oraz budowli.
Dobra wiadomość: Wyjątkowo, ze względu na wagę zmian w przepisach, masz prawo złożyć deklarację na podatek od nieruchomości na rok 2025 do 31 marca 2025 roku.
Jakie obiekty są teraz na celowniku?
Szczególnie problematyczne będą:
- Magazyny i silosy – mogą przejść z kategorii budynków do budowli
- Instalacje przemysłowe – nowe, szerokie definicje mogą objąć więcej obiektów
- Zbiorniki i pojemniki – już nie budynki, ale budowle
- Konstrukcje namiotowe – W 2025 r. obiekty te zostały wprost wskazane w załączniku do ustawy jako budowle
Duże wątpliwości budzi także pojęcie „obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały”. Ponieważ w projekcie zrezygnowana z pojęcia „zbiornik”, za obiekt taki mogą być uznane również różnego rodzaju magazyny, co oznaczać może konieczność opodatkowania ich jako budowli a nie budynków.
Przykłady realnych zmian
Case study z praktyki: Przedsiębiorca wykorzystywał konstrukcje namiotowe jako magazyny sezonowe. W 2025 r. obiekty te zostały wprost wskazane w załączniku do ustawy jako budowle. Po wprowadzeniu zmian do dokumentacji i aktualizacji zgłoszeń w urzędzie, przedsiębiorca uniknął zwiększenia podstawy opodatkowania dla 4 z 7 namiotów. Oszczędność roczna: ok. 150 000 PLN
Nowa kategoria – garaże w budynkach mieszkalnych: Nowością jest również przepis, który uznaje pomieszczenia przeznaczone do przechowywania pojazdów za część mieszkalną budynku mieszkalnego. Oznacza to, iż garaże znajdujące się w budynkach mieszkalnych będą uznawane za część mieszkalną, co może wpłynąć na korzystniejsze opodatkowanie.
Jak się zabezpieczyć?
Natychmiastowe działania:
- Przeprowadź audyt majątku – przeanalizuj wszystkie obiekty pod kątem nowych definicji
- Skonsultuj się z doradcą podatkowym – interpretacja nowych przepisów nie jest oczywista
- Zaktualizuj dokumentację – upewnij się, iż masz adekwatne dokumenty budowlane
- Monitoruj orzecznictwo – pierwsze wyroki sądów będą najważniejsze dla interpretacji
Dla spółek – wykorzystaj przedłużony termin: W tym roku możesz wydłużyć termin na złożenie deklaracji DN-1 aż do 31 marca 2025 r. – oczywiście, po spełnieniu odpowiednich warunków.
Aby skorzystać z przedłużenia:
- Złóż zawiadomienie do 31 stycznia
- Zapłać podatek za styczeń-marzec na podstawie średniej z 2024 roku
Pułapki, których musisz unikać
Najczęstsze błędy:
- Bezmyślne przepisanie zeszłorocznej deklaracji – Pójście na skróty i bezrefleksyjne przepisanie zeszłorocznej deklaracji, może być źródłem wielu problemów. Począwszy od naliczenia odsetek od zaległości podatkowych, skończywszy na uznaniu nierzetelnej deklaracji za przestępstwo skarbowe.
- Ignorowanie nowych definicji – Nowe regulacje mogą wiązać się z ryzykiem błędu w sytuacjach, gdy przedsiębiorstwa wcześniej polegały na dokumentacji budowlanej przy określaniu tego, co powinno być opodatkowane.
- Niedostateczna inwentaryzacja – niektóre obiekty mogły wcześniej umykać uwagi, a teraz są wprost wymienione w załączniku
Co dalej z podatkami od nieruchomości?
Eksperci ostrzegają: Obowiązujące od początku roku przepisy sprawiają podatnikom wiele problemów, a eksperci spodziewają się licznych sporów.
W 2025 roku pojawią się pierwsze orzeczenia sądowe związane z nowymi przepisami, które mogą wpłynąć na działania kontrolne organów podatkowych.
Ministerstwo Finansów ma świadomość problemów: Ustawodawca chyba miał świadomość wyzwań, jakie stawia nowelizacja przepisów. Umożliwił więc, pod pewnymi warunkami, wydłużenie terminu na złożenie deklaracji do 31 marca 2025.
Kluczowe terminy na 2025 rok
- 14 stycznia – minął termin na aktualizację IN-1 dla JDG (uwaga: termin już minął!)
- 31 stycznia – standardowy termin dla deklaracji DN-1 lub zawiadomienie o przedłużeniu
- 31 marca – ostateczny termin dla deklaracji DN-1 przy wykorzystaniu przedłużenia
Wniosek: Zmiany w podatkach od nieruchomości to nie kosmetyczne poprawki, ale rewolucja, która może drastycznie zmienić obciążenia podatkowe firm. Kluczowa jest szczegółowa analiza majątku i adekwatna klasyfikacja obiektów. Brak działania może kosztować dziesiątki, a choćby setki tysięcy złotych rocznie.
Źródła: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, Ministerstwo Finansów, orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego SK 14/21
