Rynek nieruchomości podlega stałym transformacjom. Segment najmu krótkoterminowego i hybrydowego rozwija się dynamicznie, stanowiąc wyzwanie dla rzeczoznawców majątkowych. Wycena tych obiektów wymaga odejścia od tradycyjnych schematów. najważniejsze jest uwzględnienie specyficznej, wysoce zmiennej rentowności.
Standardowe podejścia, oparte na czynszach długoterminowych lub transakcjach porównawczych, są niewystarczające. Konieczne jest precyzyjne określenie potencjału dochodowego, który jest ściśle powiązany z sezonowością, obłożeniem oraz średnią ceną za dobę. Profesjonalne wykonywanie zawodu, zwłaszcza w tak specjalistycznych obszarach, wymaga ciągłego podnoszenia kwalifikacji i zabezpieczenia się przed ryzykiem błędu.
Nieruchomość przeznaczona na wynajem turystyczny generuje dochód o charakterze zbliżonym do działalności hotelowej. Taka kwalifikacja wpływa na wybór metodologiczny i poziom ryzyka. Błędy w szacunkach prowadzą do roszczeń odszkodowawczych. W kontekście rosnącej liczby transakcji w tym segmencie rzeczoznawcy muszą minimalizować ryzyko zawodowe. adekwatne zabezpieczenie interesów oferuje iexpert.pl – oferta ubezpieczenia OC dla rzeczoznawców majątkowych, która jest niezbędna dla stabilności operacyjnej. Wycena musi uwzględniać skomplikowany, zmienny biznesplan.
Metodyka i wyzwania w szacowaniu wartości
Wycena nieruchomości działających w modelu najmu turystycznego opiera się zwykle na podejściu dochodowym, zwłaszcza na metodzie zysków lub zmodyfikowanej metodzie inwestycyjnej. Użycie standardowego podejścia porównawczego jest utrudnione. Wynika to z braku publicznie dostępnych danych o transakcjach uwzględniających pełne wskaźniki operacyjne (ADR, obłożenie, koszty zarządzania). adekwatne zastosowanie podejścia dochodowego wymaga prognozowania przyszłych strumieni dochodów, co implikuje analizę szeregu zmiennych rynkowych i operacyjnych:
- Ustalenie realnej średniej ceny za dobę (ADR) oraz prognozowanego wskaźnika obłożenia, z uwzględnieniem sezonowości i lokalizacji.
- Precyzyjne oszacowanie kosztów operacyjnych, w tym prowizji dla platform OTA, sprzątania i zarządzania.
- Analiza lokalnych regulacji prawnych, dotyczących stref krótkiego najmu.
- Weryfikacja kwalifikacji prawnej nieruchomości (lokal mieszkalny vs. obiekt usługowy).
Rzeczoznawca powinien uwzględniać specyfikę rynku hotelarskiego w analizie. Nieruchomości w strefach wysokiej atrakcyjności generują wyższe przychody, ale są bardziej narażone na regulacje administracyjne.
Dane i statystyki rynku najmu krótkoterminowego 2020-2025
Lata 2020-2025 charakteryzowały się wyjątkową zmiennością. Pandemia COVID-19 (2020-2021) spowodowała załamanie obłożenia i ADR. Po ustabilizowaniu się sytuacji (2022-2023) nastąpiło dynamiczne odbicie, napędzane napływem turystów. Nastąpił szybki wzrost popytu i stawek.
W 2023 i 2024 roku nastąpił dalszy wzrost liczby aktywnych ofert, szczególnie w aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto). W Warszawie liczba ofert w 2024 roku przekroczyła 10 tysięcy, wykazując roczny wzrost choćby powyżej 35% w 2023 roku. Jest to trend istotnie zwiększający udział tego segmentu w zasobie mieszkaniowym centralnych dzielnic. Dynamiczne wzrosty pociągnęły za sobą reakcję samorządów. W połowie 2025 roku średnia cena za dobę (ADR) w dużych miastach oscylowała w okolicach 300 zł. Obłożenie wynosiło 65-80% w zależności od lokalizacji i sezonu. Rentowność brutto często przewyższała najem długoterminowy, ale odbywało się to kosztem znacznie wyższego ryzyka operacyjnego i regulacyjnego.
Główne tendencje i statystyki rynkowe w analizowanym okresie to:
- Wzrost podaży i koncentracja. Odnotowano ciągły wzrost podaży (z wyjątkiem lockdownów), skoncentrowany w atrakcyjnych lokalizacjach.
- Stabilizacja ADR i wysokie obłożenie. Po skokowym wzroście stawek, w latach 2024-2025 następuje stabilizacja cen. Wskaźnik obłożenia pozostaje wysoki. Rentowność brutto dla najmu krótkoterminowego jest wyższa niż w przypadku najmu tradycyjnego.
- Wzrost ryzyka regulacyjnego. Wpływ na rynek mieszkaniowy zmusił samorządy do rozważania lub wdrażania ograniczeń (strefy, limity dni). Jest to najważniejszy czynnik ryzyka, który rzeczoznawca musi uwzględnić w prognozie dochodów.
- Ewolucja modelu hybrydowego. Coraz popularniejsze stają się modele łączące oba typy najmu. Pozwalają na maksymalizację przychodów w szczycie sezonu i zabezpieczenie stałego dochodu w okresie niskiego obłożenia.
Precyzyjne i należycie uzasadnione wyceny stanowią klucz do sukcesu inwestorów i zapewnienia bezpieczeństwa obrotu. Odpowiedzialność rzeczoznawcy jest wysoka, stąd konieczność stosowania zaawansowanych technik analitycznych. Ochrona w przypadku pomyłki zawodowej pozostaje elementem fundamentalnym.
Podsumowując, wycena nieruchomości przeznaczonych na najem krótkoterminowy wymaga dogłębnej analizy rynku turystycznego i świadomego wyboru metodologii. Dynamicznie zmieniające się regulacje i statystyki rynkowe z lat 2020-2025 pokazują, iż ten segment jest obarczony wyższym ryzykiem, ale może oferować wyższą stopę zwrotu. Musi to znaleźć odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Precyzja oraz adekwatne zabezpieczenie prawne działań rzeczoznawcy mają najważniejsze znaczenie.