Miał być koniec z płaceniem za powietrze pod ścianami działowymi, a może skończyć się doliczaniem dziesiątek tysięcy złotych za balkony i loggie. Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wchodzi w życie za niespełna dwa tygodnie, zamiast chronić kupujących, stworzyła niebezpieczną lukę prawną. Eksperci alarmują, iż nowe zasady pomiaru metrażu mogą wywołać chaos na rynku nieruchomości i podbić ceny lokali.
Fot. Warszawa w Pigułce
Zmiany w prawie, które zaczną obowiązywać od 13 lutego 2026 roku, były reklamowane jako prokonsumenckie. Ustawodawca chciał ukrócić praktyki deweloperów polegające na wliczaniu powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania. Okazuje się jednak, iż przyjęte rozwiązania techniczne mogą przynieść skutek odwrotny do zamierzonego. Wprowadzenie sztywnych norm pomiarowych otwiera furtkę do wliczania w cenę elementów, które dotychczas były traktowane jako powierzchnia dodatkowa.
Pułapka w Polskiej Normie
Kluczem do zrozumienia problemu jest sposób, w jaki nowe przepisy definiują powierzchnię użytkową. Ustawa odsyła wprost do konkretnej Polskiej Normy (PN-ISO 9836), pomijając dotychczasowe rozporządzenia ministerialne, które precyzowały pewne wyłączenia. To techniczne niedopatrzenie ma kolosalne znaczenie dla portfeli nabywców.
Geodeci i prawnicy zwracają uwagę, iż wspomniana norma nakazuje wliczać do powierzchni użytkowej także powierzchnie zewnętrzne, takie jak:
- balkony,
- loggie,
- tarasy,
- schody wewnętrzne.
W efekcie, choć deweloper nie policzy już za powierzchnię pod ścianami, zyska prawo do żądania zapłaty za metraż balkonu według stawki za metr kwadratowy mieszkania. Przy obecnych cenach nieruchomości może to oznaczać wzrost ostatecznej kwoty na fakturze choćby o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Chaos prawny i sprzeczne przepisy
Sytuację komplikuje fakt, iż nowe prawo stoi w sprzeczności z wciąż obowiązującym rozporządzeniem w sprawie projektu budowlanego. Może dojść do absurdalnej sytuacji, w której powierzchnia tego samego lokalu będzie inna w projekcie budowlanym (zatwierdzonym przez urząd), a inna w umowie deweloperskiej (sporządzonej według nowej ustawy).
Szczególnie problematyczne mogą okazać się mieszkania na poddaszach. Zastosowanie nowych reguł do skosów sprawi, iż metraż „sprzedażowy” będzie większy niż ten wynikający z dokumentacji architektonicznej. Deweloperzy, obawiając się fali pozwów i roszczeń o zwrot nadpłaconych środków, sami apelują do resortu rozwoju o pilną interpretację lub korektę przepisów przed ich wejściem w życie.
Branża wstrzymuje oddech
Zamiast jasnych zasad gry, rynek otrzymał niepewność. Część ekspertów prawnych sugeruje, iż sądy będą musiały stosować wykładnię celowościową – czyli uznać, iż skoro intencją ustawodawcy była ochrona klienta, to nie można interpretować przepisów na jego niekorzyść. Jednak do czasu pierwszych wyroków, kupujący i sprzedający będą działać w strefie wysokiego ryzyka prawnego.
