92 średnie pensje za 50-metrowe mieszkanie w stolicy to za dużo. Minister Pełczyńska-Nałęcz ogłasza wojnę spekulantom i zwrot w polityce mieszkaniowej. Na celowniku REITy, wyprzedaż komunalnych lokali i wszyscy, którzy mają więcej niż dwa mieszkania. Ci ostatni zapłacą i to sporo.
Fot. Warszawa w Pigułce
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz nie owijała w bawełnę podczas konferencji w Szkole Głównej Handlowej. Minister funduszy i polityki regionalnej przedstawiła wizję, która może wywrócić polski rynek mieszkaniowy do góry nogami. W centrum uwagi podatek katastralny, zakaz REITów mieszkaniowych i definitywny pogrzeb dopłat do kredytów.
Kredyty na 2 procent pochowały dostępność mieszkań
Minister przypomniała bolesną lekcję z programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który miał pomóc Polakom w kupnie własnego M, a faktycznie wywołał lawinę podwyżek. Średnio w całej Polsce mieszkania zdrożały o 13 procent, w Warszawie i Krakowie – ponad 20 procent.
Z programu skorzystała niewielka grupa osób, wcale nie najmniej zamożnych, która taniej kupiła mieszkania, a dla wszystkich pozostałych były one na koniec droższe – podsumowała Pełczyńska-Nałęcz podczas warszawskiej konferencji. To brutalny rachunek programu, który miał demokratyzować dostęp do mieszkań, a faktycznie pogłębił nierówności.
Dane, które przytacza minister, mówią same za siebie. Jeszcze dwa lata temu za standardowe 50-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba było zapłacić 84 średnie pensje. Dziś to już 92 średnie wynagrodzenia. To oznacza, iż mieszkania oddalają się od Polaków szybciej niż rośnie ich siła nabywcza.
Wojna z funduszami mieszkaniowymi
Pełczyńska-Nałęcz deklaruje totalną blokadę dla REITów, czyli funduszy inwestujących w nieruchomości. jeżeli ta kwestia pojawi się na rządzie, będę to blokować – zapowiedziała stanowczo. W jej ocenie badania jednoznacznie wskazują, iż wejście takich funduszy na rynek powoduje wzrost cen mieszkań i czynszów.
To bezpośredni atak na model biznesowy, który w innych krajach europejskich uważany jest za standard. Minister uważa jednak, iż polskie realia wymagają radykalnych decyzji. REITy to nie rozwiązanie, które należy popierać – stwierdziła, sugerując, iż ich działalność to czysta spekulacja kosztem zwykłych obywateli.
Jednocześnie dopuszcza fundusze inwestujące w nieruchomości stricte komercyjne, a nie udające mieszkania. To wyraźny sygnał, iż walka toczy się o lokale dla ludzi, nie o biurowce czy centra handlowe.
Podatek katastralny tylko dla najbogatszych
Najbardziej kontrowersyjną propozycją jest podatek katastralny od trzeciego posiadanego mieszkania. Nie bójmy się katastru – powiedziała Pełczyńska-Nałęcz, dodając, iż dotknie to mniej niż 1 procent obywateli. Podatek ma zniechęcać do inwestowania w mieszkania i uwolnić kapitał potrzebny na rozwój Polski.
Minister zastrzegła jednak, iż z opodatkowania zwolnione byłyby mieszkania kupione z myślą o dzieciach. To ważne dla rodzin wielopokoleniowych, które gromadzą majątek z myślą o przyszłości potomstwa. Podatek ma uderzyć w czysto spekulacyjne inwestycje, nie w rodzinne zabezpieczenia.
Dzisiaj ten kapitał tkwi w betonie – tłumaczyła szefowa MFiPR. W jej wizji pieniądze zamrożone w mieszkaniach powinny płynąć do produkcji, innowacji i rozwoju gospodarczego, a nie napędzać spiralę cen nieruchomości.
Mieszkania społeczne zamiast wyprzedaży komunalnych
Pełczyńska-Nałęcz proponuje fundamentalną zmianę podejścia do budownictwa społecznego. Zamiast wyprzedawać mieszkania komunalne z bonifikatami, państwo powinno je remontować i uzupełniać nowymi projektami. To nie ma sensu, bo z jednej budujemy, a jednocześnie mieszkania wypływają z zasobu komunalnego jak z dziurawego wiadra – obrazowo tłumaczyła.
Lokale społeczne mają być przeznaczone dla osób, których nie stać na zakup mieszkania, ale są w stanie opłacić czynsz niższy niż w przypadku najmu komercyjnego. W dużych miastach to mają być lokale na wynajem, w mniejszych ośrodkach – z możliwością dojścia do własności, bo chodzi o zatrzymanie odpływu ludzi.
Minister zapowiedziała też rozwój społecznych agencji najmu, które mają zapewnić stabilne i bezpieczne warunki zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. To alternatywa dla wyprzedaży mieszkań komunalnych, która w praktyce oznacza trwałą utratę publicznego zasobu mieszkaniowego.
Pierwszy test nowej polityki
Słowa minister zyskują na znaczeniu w kontekście najnowszych danych rynkowych. W lutym 2025 roku po raz pierwszy od trzech lat spadły ceny mieszkań w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 0,3 i 3,3 procent w ujęciu rocznym. To może być efekt ustania programów dopłat do kredytów, o których mówi Pełczyńska-Nałęcz.
Po roku bez programu dopłat do kredytów rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć – stwierdziła minister w najnowszym wywiadzie. To może być początek trendu, który potwierdzi słuszność jej diagnozy o szkodliwości państwowych dopłat do kredytów.
Czy radykalne pomysły znajdą polityczne poparcie, to inna sprawa. Opodatkowanie trzeciego mieszkania, blokada REITów i wstrzymanie wyprzedaży komunalnych lokali to propozycje, które uderzą w interesy wpływowych grup. Minister musi liczyć się z silnym oporem lobby deweloperskiego i inwestorów.
Przyszłość polityki mieszkaniowej
Wizja Pełczyńskiej-Nałęcz to powrót do państwa jako aktywnego gracza na rynku mieszkaniowym. Zamiast subsydiować prywatne inwestycje, budżet ma finansować budownictwo społeczne i komunalne. Zamiast pomagać najbogatszym w kupnie kolejnych mieszkań, system ma zniechęcać do spekulacji.
Minister wie, iż jej propozycje są kontrowersyjne, ale uważa je za konieczne. W sytuacji, gdy mieszkania stają się dobrem luksusowym dostępnym tylko dla wybranych, państwo musi interweniować. Pytanie brzmi, czy znajdzie polityczną odwagę do wprowadzenia tak radykalnych zmian.
Pełczyńska-Nałęcz zapowiada już kolejne inicjatywy swojego ugrupowania Polska 2050. Deweloperzy mają zostać ustawowo zobowiązani do publikowania cen ofertowych lokali. To kolejny element walki z informacyjną asymetrią na rynku mieszkaniowym.
Czas pokaże, czy słowa minister przełożą się na konkretne działania. Na razie mamy diagnozę problemów i plan ich rozwiązania. Implementacja będzie prawdziwym testem determinacji rządu w kwestii mieszkaniowej.
