Od podatku dochodowego przy sprzedaży domu można odliczyć koszty zakupu: cenę nabycia (udokumentowaną aktem notarialnym), opłaty notarialne, podatek PCC (2%), prowizję pośrednika oraz udokumentowane nakłady na remonty i ulepszenia. Te wydatki pomniejszają przychód ze sprzedaży, obniżając podstawę opodatkowania stawką 19%.
Kupując dom w Polsce, podstawowe jest zrozumienie, jak odliczyć koszty kupna domu w rozliczeniu podatkowym, szczególnie w kontekście przyszłej sprzedaży nieruchomości. Cena nabycia obejmuje nie wyłącznie kwotę z aktu notarialnego, udokumentowane wydatki transakcyjne, umożliwia to obniżyć podstawę opodatkowania PIT od zysków kapitałowych. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości rynkowej przy zakupie wtórnym staje się wtedy elementem kosztów uzyskania przychodu. Wielu nabywców (przede wszystkim tych finansujących zakup kredytem hipotecznym) zastanawia się, czy prowizje bankowe czy opłaty sądowe także kwalifikują się do odliczenia. W rzeczywistości fiskus akceptuje te pozycje, o ile są potwierdzone fakturami lub rachunkami. Wiedziałeś, jakie koszty zakupu mieszkania odliczysz w PIT przy ewentualnej transakcji sprzedaży?
Które wydatki transakcyjne wliczamy do ceny nabycia nieruchomości?
Podatek PCC jest jednym z pierwszych kosztów, który realnie obniża przyszły podatek dochodowy: doliczamy go w całości do ceny nabycia zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Taksa notarialna (zależna od wartości nieruchomości i liczby stron) także wchodzi w skład tej podstawy, podobnie jak wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego czy opłaty za założenie lub aktualizację księgi wieczystej. Koszty pośrednika nieruchomości (tzw. prowizja) kwalifikują się, gdy transakcja odbywa się za ich pośrednictwem i kwota jest udokumentowana umową. Nie wliczamy jednak odsetek od kredytu hipotecznego ani bieżących kosztów utrzymania – te nie mają charakteru inwestycyjnego.
Dla zakupu nowego domu od dewelopera, VAT 8% na cele mieszkaniowe (dla lokali do 150 m² powierzchni użytkowej) wchodzi w pełną cenę nabycia, bez możliwości odliczenia naliczonego podatku dla osób fizycznych nieprowadzących działalności. Specjaliści od podatków podkreślają, iż wliczyć koszty notarialne do ceny nabycia nieruchomości to podstawa optymalizacji fiskalnej. Prowizja bankowa od udzielenia kredytu bywa spornym tematem – urząd skarbowy akceptuje ją tylko wtedy, gdy jest związana z transakcją nabycia (np. opłata za wycenę hipoteki). Remonty kapitalne poniesione niedługo po zakupie można doliczyć, co zwiększa podstawę kosztową. Aplikacja tych zasad wymaga zachowania faktur przez co najmniej 5 lat.
Ważne koszty odliczalne:
- Taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do KW;
- Podatek PCC 2% oraz wynagrodzenie pośrednika;
- Prowizja za wycenę nieruchomości na potrzeby kredytu.
| Taksa notarialna | Tak | Rachunek notariusza |
| Podatek PCC | Tak | Potwierdzenie zapłaty |
| Prowizja pośrednika | Tak | Umowa z pośrednikiem |
| Odsetki kredytu | Nie | – |
Czy planujesz sprzedaż domu w ciągu kilku lat?
Dokładne ewidencjonowanie tych wydatków staje się podstawowe: pozwoli uniknąć sporów z fiskusem.
Ulga mieszkaniowa (zwolnienie z PIT do określonej kwoty, jeżeli środki reinwestujesz w nowe lokum) też motywuje do precyzyjnego rozliczenia. W ten sposób kupno domu staje się nie wyłącznie inwestycją, ale strategicznym posunięciem podatkowym.
Wiedziałeś, jakie koszty związane z kupnem domu można odliczyć od podatku w Polsce? Wielu nabywców nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, iż wydatki poniesione na transakcję kupna mogą mocno obniżyć podatek dochodowy. W ramach nowej ulgi mieszkaniowej wprowadzonej w Polskim Ładzie od 2022 roku, podatnicy rozliczający PIT mają prawo odliczyć do 100 000 zł wydatków na własne cele mieszkaniowe na osobę.
Ulga mieszkaniowa – podstawa odliczenia kosztów nabycia nieruchomości
Ta ulga obejmuje przede wszystkim cenę zakupu domu lub mieszkania, w tym lokali w budowie, spółdzielczych praw własnościowych czy domów jednorodzinnych o powierzchni do 100 m². Odliczenie wydatków na zakup mieszkania w PIT jest możliwe tylko wtedy, gdy nieruchomość służy własnym celom mieszkaniowym, a nie np. najemowi. Limit wynosi 100 tys. zł dla singla i 200 tys. zł dla małżeństw, z możliwością rozliczenia w ciągu 6 lat od poniesienia wydatku. Przykładowo, jeżeli kupiłeś dom za 500 tys. zł, możesz odliczyć równowielkość do limitu od swojego dochodu w zeznaniu rocznym.
Także kwalifikują się koszty transakcyjne, takie jak taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości przy zakupie od osoby prywatnej. Te wydatki muszą być udokumentowane fakturami lub umowami, a urząd skarbowy weryfikuje ich związek z celami mieszkaniowymi.
Koszty pośrednie i dodatkowe opłaty przy kupnie domu
Koszty notarialne przy kupnie domu od podatku odliczane są w pełnej wysokości, o ile opłata wynika z aktu notarialnego. Dla domu o wartości 400 tys. zł taksa notarialna może wynieść choćby 5-7 tys. zł, zależnie stawek maksymalnych określanych przez Ministra Sprawiedliwości. Opłaty za geodetę przy wyodrębnianiu działki czy prowizja agencji nieruchomości też wchodzą w rachubę, pod warunkiem wystawienia faktury VAT.
Innym ważnym elementem są odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup – te można odliczać w ramach tej samej ulgi, choćby do wysokości rat kapitałowo-odsetkowych. W ostatnim roku z ulgi skorzystało ponad 100 tys. podatników, odzyskując średnio 10-15 tys. zł. Pamiętaj jednak o limicie powierzchni: mieszkania do 100 m², domy do 150 m² mieszczą się w pełnym zakresie.
Długoterminowe korzyści przy sprzedaży nieruchomości
Nawet jeżeli nie skorzystasz z ulgi mieszkaniowej od razu, koszty kupna domu odliczysz później przy sprzedaży. W PIT-39 przychód ze zbycia pomniejszasz o udokumentowane koszty nabycia i sprzedaży, co obniża podatek 19% od dochodu. Na przykład, jeżeli kupiłeś nieruchomość za 300 tys. zł (w tym 10 tys. zł kosztów transakcyjnych), a sprzedałeś za 450 tys. zł, podatek liczysz tylko od zysku 140 tys. zł.
Ta metoda jest szczególnie korzystna przy inwestycjach, gdzie amortyzacja nie wchodzi w grę dla celów prywatnych. Zawsze przechowuj dokumenty przez 5 lat od transakcji, bo fiskus może żądać weryfikacji.
Ulgi podatkowe przy zakupie pierwszego mieszkania i domu mocno ułatwiają wejście na rynek nieruchomości młodym nabywcom. Od 1 lipca roku obowiązują nowe przepisy, które wprowadzają zwolnienie z podatku PCC dla osób kupujących swoje pierwsze lokum. Ta ulga pozwala uniknąć 2-procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych, co przy transakcji na 300 tys. zł daje oszczędność choćby 6 tys. zł.
Zwolnienie z PCC – ważna ulga dla debiutantów na rynku nieruchomości
Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy głównie rynku wtórnego, gdzie brak VAT sprawia, iż PCC staje się standardowym obciążeniem. Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania obejmuje lokale mieszkalne o wartości do 300 tys. zł oraz domy jednorodzinne do 400 tys. zł. Warunkiem jest brak wcześniejszego posiadania przez nabywcę lub współnabywców innego mieszkania czy domu w dowolnym czasie przed transakcją. Zgłoszenie do urzędu skarbowego musi nastąpić w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego. Dla spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ulga działa podobnie, pod warunkiem spełnienia kryteriów powierzchni i ceny.
Jakie warunki spełnia aktualne przepisy ulg mieszkaniowych?
Aby skorzystać, nabywca musi złożyć deklarację PCC-3 i udokumentować brak własności. Ulga nie obejmuje gruntów rolnych ani lokali użytkowych. Przykładowo, para małżonków kupująca mieszkanie za 290 tys. zł całkowicie omija podatku, o ile żadne z nich nie miało wcześniej nieruchomości.
Główne korzyści:
- Oszczędność do 8 tys. zł na podatku PCC przy domu za 400 tys. zł.
- Uproszczenie procedur dla rodzin wielodzietnych i młodych małżeństw.
- Możliwość kumulacji z innymi wsparciami, jak kredyt hipoteczny z dopłatą.
- Zachęta do zakupu na rynku wtórnym bez dodatkowych obciążeń fiskalnych.
| Lokal mieszkalny | 300 000 | 6 000 zł | PCC-3 w 14 dni |
| Dom jednorodzinny | 400 000 | 8 000 zł | PCC-3 w 14 dni |
| Prawo do lokalu spół. | 300 000 | 6 000 zł | PCC-3 w 14 dni |
W rzeczywistości urzędy skarbowe weryfikują stan własności poprzez księgi wieczyste. Ulgi podatkowe dla nabywców pierwszego lokalu nie stosuje się retroaktywnie, ale dobrze jest sprawdzić datę transakcji. Dla nieruchomości powyżej limitu podatek płaci się proporcjonalnie.
Czy odsetki od kredytu hipotecznego przez cały czas można odliczyć od podatku dochodowego? To pytanie nurtuje wielu właścicieli nieruchomości, przede wszystkim w czasie rosnących stóp procentowych. Ulga podatkowa na odsetki hipoteczne nie została całkowicie zniesiona, ale ograniczona do kredytów zaciągniętych w określonym okresie. w tej chwili dotyczy ona głównie starych zobowiązań mieszkaniowych.
Jakie kredyty kwalifikują się do odliczenia odsetek PIT?
Podatnicy mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego wyłącznie od zobowiązań zaciągniętych przed 1 stycznia 2007 roku na cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Limit kapitału kredytu wynosi 573 924 zł dla jednej osoby lub 1 147 848 zł dla małżonków, co umożliwia odliczenie do 30% dochodu. Przykładowo, jeżeli w ostatnim roku zapłaciłeś 10 000 zł odsetek, a Twój dochód opodatkowany PIT wynosi 50 000 zł, odliczysz maksymalnie 3 000 zł (30%), oszczędzając choćby 1 170 zł podatku przy stawce 17%. Dokumentem potwierdzającym jest zaświadczenie banku o wysokości zapłaconych odsetek, składane corocznie z PIT-37 lub PIT-36. Ulga odsetkowa PIT obowiązuje przez 6 lat od pierwszej wpłaty lub do końca okresu kredytowania, jeżeli jest krótszy. Spadkobiercy także mają prawo do kontynuacji odliczeń, pod warunkiem wykazania ciągłości zobowiązania.
Czy nowa ulga zastąpiła odliczenie odsetek hipotecznych?
Niestety, odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego od podatku dochodowego nie przysługuje dla kredytów zaciągniętych po 2006 roku, mimo wprowadzenia Polskiego Ładu. Zamiast tego, kredytobiorcy mogą skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej na remonty energooszczędne, obejmującej do 53 000 zł wydatków, w tym odsetki od kredytu na te cele. Na przykład, przy kredycie na ocieplenie domu o wartości 200 000 zł, odsetki w wysokości 15 000 zł rocznie częściowo wchodzą w ulgę, ale wymagają faktur i ewidencji. Różnica polega na tym, iż ulga termomodernizacyjna jest dostępna dla wszystkich podatników PIT, bez ograniczenia daty kredytu, ale skupia się na ekologicznych inwestycjach. W ostatnim roku fiskus zaostrzył kontrole, żądając szczegółowych wyciągów bankowych i umów kredytowych. Eksperci szacują, iż z klasycznej ulgi odsetkowej korzysta już tylko ok. 100 tys. podatników, głównie seniorów z kredytami z lat 90.
W rzeczywistości, aby efektywnie odliczyć odsetki, można zweryfikować datę umowy kredytowej i zgromadzić archiwalne PIT-y z poprzednich lat. Banki jak PKO BP czy mBank przez cały czas wystawiają zaświadczenia retroaktywnie, co ułatwia rozliczenie. Zmiany w prawie podatkowym, takie jak wzrost progów dochodowych , nie wpłynęły na limit ulgi, ale zwiększyły jej atrakcyjność dla osób w wyższych progach. Podatnicy z kredytami refinansowanymi muszą uważać: odsetki liczą się tylko od pierwotnego kapitału mieszkaniowego. Konsultacja z doradcą podatkowym pozwala uniknąć błędów, np. podwójnego odliczenia w zeznaniu wspólnym małżonków.
