Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oznaczony numerem UD312 zakłada dodanie przepisu umożliwiającego właścicielom lokali przyjęcie uchwały ustalającej inny sposób rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Warunkiem będzie wykazanie, iż określony sposób użytkowania lokalu generuje wyższe wydatki dla całej wspólnoty.
W praktyce oznacza to możliwość nałożenia dodatkowych opłat na właścicieli lokali usługowych, apartamentów wynajmowanych turystom czy mieszkań wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczne będzie jednak przygotowanie odpowiedniej kalkulacji kosztów oraz wykazanie związku między działalnością prowadzoną w lokalu a zwiększonymi wydatkami wspólnoty.
Jak wynika z projektu, celem zmian nie jest karanie mieszkańców za sporadyczne korzystanie z części wspólnych budynku, ale stworzenie mechanizmu rekompensującego koszty generowane przez działalność o charakterze komercyjnym.
Najem krótkoterminowy pod coraz większą presją
Jednym z głównych powodów przygotowania nowych przepisów jest dynamiczny rozwój rynku najmu krótkoterminowego. W wielu miastach, szczególnie w centrach dużych aglomeracji i miejscowościach turystycznych, wspólnoty mieszkaniowe od lat wskazują na problemy wynikające z dużej rotacji gości.
Jak podkreśla Małgorzata Janas, prezes firmy Janasowie Nieruchomości, osoby korzystające z apartamentów przez kilka dni często intensywniej eksploatują części wspólne budynku niż mieszkańcy przebywający tam na stałe. Dotyczy to przede wszystkim wind, klatek schodowych, parkingów czy systemów kontroli dostępu.
Dodatkowy ruch oznacza również częstsze sprzątanie oraz szybsze zużywanie elementów infrastruktury budynku. W efekcie koszty ponoszone przez wspólnotę rosną, choć w tej chwili obciążają wszystkich właścicieli lokali w podobnym stopniu.
Problem ten nie dotyczy wyłącznie Polski. W ostatnich latach wiele europejskich miast, m.in. Barcelona, Amsterdam czy Praga, wprowadzało ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego, argumentując to właśnie rosnącymi kosztami społecznymi i eksploatacyjnymi dla mieszkańców budynków wielorodzinnych.
Lokale usługowe generują dodatkowe wydatki
Podobne problemy występują w przypadku lokali usługowych funkcjonujących na parterach budynków mieszkalnych. Kancelarie, gabinety medyczne, salony kosmetyczne czy punkty handlowe przyciągają klientów, którzy każdego dnia korzystają z infrastruktury wspólnej.
Jak wskazuje radca prawny Dariusz Wociór, specjalizujący się w obsłudze wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni, prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym lub przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy często powoduje wzrost kosztów sprzątania, konserwacji oraz remontów.
Większa liczba użytkowników oznacza również szybsze zużywanie domofonów, drzwi wejściowych, wind czy miejsc parkingowych. W niektórych przypadkach pojawiają się także dodatkowe wydatki związane z dostosowaniem budynku do wymagań przeciwpożarowych.
Spory sądowe wydają się nieuniknione
Choć eksperci generalnie pozytywnie oceniają kierunek proponowanych zmian, zwracają uwagę na poważny problem związany z praktycznym stosowaniem nowych przepisów.
Największą trudność stanowi precyzyjne określenie, jaka część kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest rzeczywiście generowana przez konkretny lokal. W przypadku sprzątania czy zużycia windy możliwe jest jedynie szacowanie wartości dodatkowych wydatków.
Zdaniem Dariusza Wocióra może to prowadzić do licznych sporów między właścicielami lokali a wspólnotami mieszkaniowymi. Każda podwyżka opłat będzie bowiem wymagała uzasadnienia i przedstawienia odpowiedniej kalkulacji kosztów. Właściciele, którzy uznają ją za nieuzasadnioną, będą mogli kwestionować uchwały wspólnot przed sądami.
Rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie ryczałtowych opłat ustalanych przez wspólnoty, jednak także taki model nie eliminuje całkowicie ryzyka konfliktów.
Konieczność udokumentowania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej
Nowe przepisy nie dadzą wspólnotom pełnej swobody w różnicowaniu opłat. Każda decyzja będzie wymagała wykazania, iż określony sposób korzystania z lokalu faktycznie generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
Już dziś wspólnoty mogą dochodzić od niektórych właścicieli zwrotu części zwiększonych wydatków, jednak najczęściej odbywa się to po wcześniejszym poniesieniu kosztów i ich szczegółowym udokumentowaniu. Planowane regulacje mają uprościć ten mechanizm i umożliwić wcześniejsze ustalanie zasad rozliczeń.
Nie oznacza to jednak automatycznego wzrostu opłat dla wszystkich właścicieli mieszkań wynajmowanych turystom czy lokali usługowych. Każda sytuacja będzie wymagała indywidualnej analizy, a wysokość dodatkowych należności powinna odpowiadać rzeczywistym kosztom ponoszonym przez wspólnotę.
Części wspólne nieruchomości pod szczególną ochroną
Przepisy dotyczą elementów budynku i otoczenia, które pozostają do wspólnego użytku wszystkich właścicieli. Są to między innymi klatki schodowe, korytarze, windy, rowerownie, wózkownie, suszarnie, parkingi, drogi wewnętrzne, place zabaw, chodniki oraz ogrodzenia.
To właśnie utrzymanie tych przestrzeni finansowane jest z opłat ponoszonych przez właścicieli lokali. o ile nowe przepisy wejdą w życie w obecnym kształcie, wspólnoty mieszkaniowe zyskają dodatkowe narzędzie pozwalające przenosić część kosztów na osoby, których działalność w największym stopniu wpływa na zużycie wspólnej infrastruktury.
