Ocena sytuacji majątkowej kontrahenta lub dłużnika jest ważnym elementem zarządzania ryzykiem prawnym i finansowym. Szczególne znaczenie mają nieruchomości – jako składniki majątku o znacznej wartości i potencjalnie stanowiące skuteczne źródło zaspokojenia wierzyciela.
Dostęp do informacji o nieruchomościach nie jest jednak nieograniczony. Obowiązujące przepisy równoważą interes wierzycieli z ochroną prawa własności oraz danych osobowych.
Księgi wieczyste
Podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości są księgi wieczyste. Ich jawność oznacza możliwość zapoznania się z treścią księgi przez każdą osobę, o ile zna ona jej numer. W praktyce jest to zarówno zaleta, jak i istotne ograniczenie — system elektroniczny nie umożliwia wyszukiwania nieruchomości według danych właściciela np. według imienia i nazwiska, numeru PESEL, adresu nieruchomości czy numeru działki ewidencyjnej.
Jeżeli jednak numer księgi wieczystej jest znany (np. z umowy, aktu notarialnego lub wcześniejszych relacji z kontrahentem), można gwałtownie ustalić, czy dana osoba przez cały czas figuruje jako właściciel, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką oraz jakie prawa osób trzecich zostały ujawnione.
Ewidencja gruntów i budynków
Uzupełnieniem informacji z ksiąg wieczystych jest ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez starostów. Rejestr ten zawiera dane dotyczące gruntów, budynków i lokali, a także informacje o właścicielach lub podmiotach władających nieruchomościami.
Dostęp do danych podmiotowych nie ma charakteru powszechnego. Jednak uzyskanie wypisu lub informacji identyfikujących właściciela jest możliwe po wykazaniu interesu prawnego, najczęściej związanego z dochodzeniem roszczeń, zabezpieczeniem wierzytelności lub planowanym postępowaniem sądowym. Organ administracji każdorazowo ocenia zasadność wniosku, badając, czy potrzeba uzyskania danych jest poparta konkretnym przepisem prawa lub wezwaniem sądu..
Wyjawienie majątku i działania komornika
Najszerszym zakresem uprawnień dysponują wierzyciele działający już na etapie postępowania egzekucyjnego. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego możliwe jest skorzystanie z instytucji wyjawienia majątku, w ramach której dłużnik składa formalny wykaz swoich składników majątkowych, w tym nieruchomości, pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Równolegle komornik sądowy, działając na wniosek wierzyciela, może pozyskiwać informacje z rejestrów i instytucji niedostępnych dla osób prywatnych, co znacząco zwiększa skuteczność ustaleń majątkowych i przyspiesza cały proces egzekucji.
A więc, podsumujmy
Ustalenie, czy kontrahent lub dłużnik posiada nieruchomości, wymaga zastosowania odpowiednich narzędzi prawnych i często połączenia kilku metod. Zakres dostępnych ścieżek zależy w dużej mierze od etapu konkretnej sprawy oraz zakresu posiadanych już informacji wstępnych. W praktyce im wcześniej przeprowadzona zostanie rzetelna analiza majątku, tym większe są szanse na skuteczne zabezpieczenie lub wyegzekwowanie należności albo podjęcie świadomej decyzji o rezygnacji ze współpracy z danym podmiotem jeszcze przed powstaniem zaległości.
