Szukając w internecie wymarzonego domu lub mieszkania, łatwo pogubić się w gąszczu ofert. Profesjonalne zdjęcia i kwieciste opisy często utrudniają ocenę. Jak oddzielić marketing od faktów i nie tracić czasu w pozornie idealne propozycje? Jako rzeczoznawca z Jaworzna, przygotowałem 5 praktycznych kroków, które pozwolą Państwu wstępnie ocenić każdą ofertę.
Czytaj dalej pod zdjęciem
Krok 1: Cena – Pierwszy filtr, ale nie jedyny.
Kluczowym wskaźnikiem do porównań jest cena za metr kwadratowy (/m2), którą uzyskamy, dzieląc cenę ofertową przez powierzchnię. Pamiętajmy jednak, iż to narzędzie do wstępnej selekcji. Jak tłumaczyłem w poprzednim artykule, ja do finalnej wyceny używam twardych danych o cenach transakcyjnych. Jednak dla Państwa, na etapie poszukiwań, cena ofertowa za metr to najlepszy punkt wyjścia. Porównujmy oferty w podobnych rejonach Jaworzna – inaczej kształtuje się rynek na Osiedlu Stałym, a inaczej w Ciężkowicach. Cena rażąco odbiegająca od średniej to sygnał ostrzegawczy.
Krok 2: Lokalizacja – Sprawdź ją na mapie, a nie w opisie.
Zamiast wierzyć w hasło „cicha okolica”, włączmy w telefonie Google Maps (z funkcją Street View) lub Mapy Apple (z funkcją Rozglądaj się). Wirtualny spacer pozwoli sprawdzić, co jest za płotem i jak wygląda sąsiedztwo. Sprawdźmy kluczową infrastrukturę: sklepy, szkoły, komunikację miejską i realny dojazd.
Krok 3: Stan Prawny – Niewidoczny fundament oferty.
Już przez telefon zapytajmy o formę własności: czy to pełna własność z księgą wieczystą (KW), czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Poprośmy o numer KW. Pozwala on na darmowe sprawdzenie właściciela i ewentualnych hipotek na rządowej stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Przy działce najważniejszy jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), który określa, co można na niej zbudować.
Krok 4: Stan Techniczny – Co mówią zdjęcia, a o czym milczą. Patrząc na zdjęcia, skupmy się na tym, co jest najdroższe w wymianie.
- Okna: Czy są nowe, plastikowe, czy stare, drewniane? To koszt rzędu kilkunastu tysięcy złotych.
- Ogrzewanie: Czy jest to wygodne i tanie ogrzewanie z sieci miejskiej, czy może stary piec węglowy, którego wymiana będzie konieczna?
- Instalacje: Czy w opisie jest wzmianka o wymianie instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej? jeżeli nie, najpewniej czeka nas kosztowny remont.
Zwróćmy też uwagę na to, czego… na zdjęciach nie ma. jeżeli w ofercie brakuje fotografii łazienki, kuchni czy elewacji budynku, to bardzo często znak, iż sprzedający ma coś do ukrycia.
Krok 5: Opis Oferty – Czytanie między wierszami.
Nauczmy się rozszyfrowywać popularne hasła. „Do własnej aranżacji” lub „z potencjałem” to zwykle synonim generalnego remontu. „Do lekkiego odświeżenia” dla wszystkich oznacza co innego. Z kolei fraza „agencjom dziękujemy” może sugerować, iż właściciel będzie trudny w negocjacjach.
Tych pięć kroków to Państwa osobisty filtr, który pozwala zaoszczędzić mnóstwo czasu i nerwów. Jest to jednak proces wymagający zaangażowania. Warto wiedzieć, iż rzeczoznawca może pomóc nie tylko w wycenie, ale już na etapie poszukiwań. Coraz częściej, wykorzystując profesjonalne narzędzia, wspieram klientów w selekcji solidnych ofert z rynku, co jest ogromną oszczędnością czasu i gwarancją analizy tylko wartościowych propozycji. A gdy znajdziemy tę adekwatną, jej rzetelna ocena daje pewność, iż cena jest adekwatna do wartości.
Jeśli mają Państwo pytania lub propozycje tematów, które warto poruszyć w kolejnych wydaniach, serdecznie zachęcam do przesyłania ich na adres redakcji: [email protected]. Najciekawsze z nich staną się inspiracją dla przyszłych artykułów. W sprawach związanych z indywidualną wyceną nieruchomości, zapraszam do bezpośredniego kontaktu.
JUŻ WKRÓTCE! Masz słup energetyczny na działce? W sierpniu ruszamy z poradnikiem, w którym wyjaśnię, jak zamienić ten problem w korzyść. Dowiesz się, czym jest służebność przesyłu i jak można na niej zyskać.
Paweł Maniakowski
Rzeczoznawca Majątkowy, upr. nr 2844.
Tel.: 500 279 824, e-mail: [email protected]
Biuro: Jaworzno, ul. Grunwaldzka 34A (I piętro)
