Sprzedaż lub zakup nieruchomości to często jeden z najważniejszych kroków w naszym życiu. Nie ma znaczenia, czy sprzedajesz mieszkanie, dom, czy działkę – wchodzisz na rynek, który potrafi przyprawić o zawrót głowy.
Pełen formalności, pułapek i emocji, które nie zawsze są pozytywne. W takich momentach wiele osób szuka pomocy w agencji nieruchomości. Właśnie wtedy na pierwszy plan wychodzi dokument, od którego zależy naprawdę wiele, czyli umowa pośrednictwa.
To właśnie w niej zapisane są Twoje prawa, obowiązki i – nie oszukujmy się – spokój lub stres związany z całą transakcją. Dlatego, zanim podpiszesz, upewnij się, iż wiesz, na co zwracać uwagę.
- Dlaczego umowa pośrednictwa to nie formalność, ale klucz do bezpiecznej transakcji?
- Jakie elementy musi zawierać dobra umowa, aby chronić Twoje interesy?
- Dlaczego model płatności w ratach (przy umowie przedwstępnej i końcowej) jest uczciwym standardem rynkowym?
- Na czym polega przewaga umowy na wyłączność nad umową otwartą?
Kim tak naprawdę jest pośrednik nieruchomości?
Na początek rozwiejmy popularny mit: w Polsce każdy może zostać pośrednikiem nieruchomości. Tak, każdy. Deregulacja przepisów sprawiła, iż nie potrzeba już licencji państwowych. Czy to znaczy, iż na rynku działają wyłącznie amatorzy? Absolutnie nie. Ale oznacza to, iż to Ty, jako klient, musisz wykazać się czujnością.
Profesjonalny agent to nie tylko „otwieracz drzwi”. To negocjator, marketingowiec i doradca prawny w jednym. To Twój interes, a umowa to nie miejsce na domysły – dlatego weryfikacja dokumentów, które podsuwa Ci biuro, jest pierwszym testem ich profesjonalizmu.
Umowa pośrednictwa – co musi zawierać, byś spał spokojnie?
Podpisując umowę, decydujesz o zasadach współpracy. To fundament, na którym opiera się cała transakcja. Co powinno się w niej znaleźć?
1. Strony umowy i forma
Dokładne dane to podstawa. Pełna nazwa firmy, NIP, KRS, a także Twoje dane. Umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie lub w formie elektronicznej z kwalifikowanym podpisem pod rygorem nieważności. Żadnych ustnych ustaleń!
2. Zakres działań (SLA)
Czy pośrednik ograniczy się do wystawienia ogłoszenia? Profesjonalna umowa dotycząca usług pośrednictwa nieruchomości precyzuje obowiązki: profesjonalna sesja zdjęciowa, home staging, weryfikacja prawna, obecność przy aktach notarialnych. Wymagaj konkretów, abyś wiedział, za co płacisz.
3. Wynagrodzenie – jasne zasady
Prowizja to zwykle 2-6% wartości nieruchomości płatne od obu stron transakcji. W umowach często podaje się kwoty netto, do których należy doliczyć podatek VAT (23%) – upewnij się, iż jesteś tego świadomy.
Kiedy płacisz? Na rynku funkcjonują różne modele. Bardzo popularnym i uczciwym rozwiązaniem jest płatność w dwóch ratach:
- Część wynagrodzenia płatna przy umowie przedwstępnej – to moment, w którym pośrednik znalazł kupca i doprowadził do wiążących ustaleń.
- Pozostała część przy umowie przyrzeczonej (końcowej). Taki model jest zbalansowany – pośrednik otrzymuje wynagrodzenie za wykonaną pracę (znalezienie klienta), a Ty masz pewność pełnej obsługi aż do przekazania kluczy.
Umowa na wyłączność czy otwarta? Wybór, który robi różnicę
To dylemat wielu klientów.
- W modelu otwartym („zgłaszam do 10 biur”) pośrednicy często ograniczają się do minimum, wiedząc, iż szansa na zarobek jest mała. To często skutkuje słabą jakością zdjęć i chaosem informacyjnym.
- Umowa na wyłączność to standard premium. Współpracujesz z jednym, dedykowanym zespołem, który inwestuje 100% środków w promocję Twojej oferty, bo ma pewność, iż to on ją sprzeda.
Uwaga na klauzulę wyłączności: Dobra umowa na wyłączność nie „zakazuje” sprzedaży, ale zabezpiecza interes biura. jeżeli w trakcie trwania wyłączności sprzedasz nieruchomość (nawet klientowi, który sam zapukał do drzwi), biuro zwykle ma prawo do wynagrodzenia. Dlaczego? Ponieważ w modelu wyłącznym biuro ponosi olbrzymie koszty marketingu, z których Ty korzystasz, budując widoczność oferty na rynku.
Czas trwania i wypowiedzenie
Czas obowiązywania umowy powinien być dostosowany do rynku – zwykle od 6 do 12 miesięcy dla pełnej skuteczności działań marketingowych. Zwróć uwagę na warunki wypowiedzenia. Umowa powinna dawać możliwość jej rozwiązania, ale często wiąże się to z okresem wypowiedzenia, co pozwala biuru na dokończenie rozpoczętych rozmów z klientami.
Ubezpieczenie OC
Każdy pośrednik musi posiadać ubezpieczenie OC. Kopia polisy powinna być załącznikiem do umowy lub zostać Ci okazana.
Twoja osobista checklista bezpieczeństwa
Zanim złożysz podpis, sprawdź:
- Formę: Czy umowa jest papierowa lub ma kwalifikowany e-podpis?
- Zakres: Czy wiesz, jakie konkretnie działania marketingowe zostaną podjęte?
- Płatność: Czy akceptujesz model rozliczenia (np. raty przy umowie przedwstępnej/końcowej)?
- Wyłączność: Czy rozumiesz, iż w tym modelu biuro inwestuje w Twoją ofertę w zamian za gwarancję obsługi transakcji?
- Polisa OC: Czy widziałeś polisę ubezpieczeniową pośrednika?
Zobacz: Umowa z agencją nieruchomości – o czym musisz wiedzieć, zanim podpiszesz?
Umowa pośrednictwa – przykład transparentnych zapisów
W Eteria Consulting stawiamy na przejrzystość. Nasza umowa jest skonstruowana tak, by chronić obie strony i jasno definiować sukces. Nie ukrywamy zapisów drobnym drukiem.
Chcesz zobaczyć, jak wygląda standard, o którym piszemy?
Pobierz wzór Umowy Pośrednictwa Eteria Consulting
Bądź świadomym partnerem. Profesjonalny pośrednik nie boi się trudnych pytań o umowę – on na nie czeka, bo to one budują zaufanie.