Remont w bloku wydaje się prywatną sprawą, prawda? Okazuje się, iż nie do końca. Inspektor nadzoru budowlanego może pojawić się pod twoimi drzwiami o każdej porze bez wcześniejszego ostrzeżenia, bez nakazu sądowego i bez możliwości odmowy wpuszczenia go do mieszkania. Wystarczy telefon zirytowanego sąsiada, a ty możesz znaleźć się w centrum postępowania administracyjnego kosztującego choćby kilkanaście tysięcy złotych.
Fot. Warszawa w Pigułce
Panika o milionowych karach była nieprawdziwa – ale problem istnieje
W sierpniu 2025 roku media społecznościowe eksplodowały alarmami o karach sięgających ponad miliona złotych za przeróbki w mieszkaniach. Właściciele mieszkań masowo dzwonili do zarządców, pytając czy grożą im kontrole. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w korespondencji do portalu Warszawa w Pigułce zdementował doniesienia o masowej akcji kontrolnej na terenie całego kraju.
Prawda jest bardziej zniuansowana. Kara w wysokości 1 080 000 złotych rzeczywiście istnieje – ale dotyczy opłaty legalizacyjnej za samowolne wybudowanie całych obiektów, takich jak domy, rozbudowy czy nadbudowy. Nie ma nic wspólnego ze zwykłym remontem mieszkania w bloku.
Ile naprawdę kosztuje nielegalna przeróbka mieszkania?
Zgodnie z artykułem 93 Prawa budowlanego, wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to wykroczenie zagrożone mandatem karnym do 500 złotych. W przypadku zbiegu wykroczeń mandat może wynieść maksymalnie 1000 złotych.
Prawdziwe koszty pojawiają się podczas legalizacji. Procedura legalizacyjna samowoli budowlanej w mieszkaniu może kosztować łącznie około 15 tysięcy złotych. Sama procedura administracyjna to wydatek 2500-5000 złotych. Do tego dochodzą honoraria architekta, ekspertyzy techniczne, ewentualne poprawki konstrukcyjne i opłaty urzędowe.
Jeden telefon od sąsiada wystarczy, by inspektor zastukał do twoich drzwi
Zdecydowana większość wizyt kontrolnych inspektora nadzoru budowlanego w mieszkaniach zaczyna się od sąsiedzkiego zgłoszenia. Nie potrzeba żadnych dowodów ani udokumentowanych podejrzeń – wystarczy prosty telefon do zarządcy budynku albo bezpośrednio do inspektoratu.
Co może wywołać zgłoszenie? Głośne wiercenie od samego rana. Intensywny zapach farby rozchodzący się po klatce schodowej. Robotnicy wnoszący materiały budowlane przez wąską klatkę. Podejrzenie sąsiada, iż za ścianą dzieje się coś nielegalnego. Czasem wystarczy zwykła złośliwość albo konflikt o parkingowe miejsce.
Przykład z praktyki: sąsiad zgłosił hałas w ścianach między mieszkaniami. Kontrola wykazała, iż właściciel zamontował rury spustowe wewnątrz ściany łazienki bez wymaganego zgłoszenia. Postępowanie administracyjne kosztowało go kilka tysięcy złotych na legalizację, plus wielomiesięczny stres i niepewność.
Kupiłeś mieszkanie po remoncie? To teraz twój problem
Artykuł 51 Prawa budowlanego nie pozostawia złudzeń: odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel nieruchomości. choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel. Kupując mieszkanie po remoncie, musisz żądać od sprzedającego pełnej dokumentacji wszystkich wykonanych prac.
To prawdziwa pułapka kosztująca setki właścicieli tysięcy złotych rocznie. Wyobraź sobie sytuację: kupujesz ładnie wyremontowane mieszkanie, cieszysz się przestronną kuchnią z wysuniętą ścianą. Po roku przychodzi kontrola – może na skutek zgłoszenia sąsiada, może podczas rutynowej inspekcji technicznej budynku. Okazuje się, iż poprzedni właściciel przesunął ścianę nośną bez zgłoszenia i opinii konstruktora.
Teraz ty musisz legalizować tę przeróbkę. Ty, nie poprzedni właściciel, który sprzedał ci mieszkanie i dawno się wyprowadził. Koszt? choćby kilkanaście tysięcy złotych plus wielomiesięczne postępowanie.
Co to oznacza dla ciebie przed każdym remontem?
Planujesz przesunąć ścianę o pół metra? Zamierzasz powiększyć okno w kuchni? Chcesz wymienić całą instalację elektryczną na nową? Wiele pozornie banalnych prac wymaga formalnego zgłoszenia do nadzoru budowlanego.
Problem polega na tym, iż granice między „zwykłym remontem” a „robotami wymagającymi zgłoszenia” są rozmyte. Większość właścicieli nie wie, gdzie dokładnie przebiega ta linia. Koszt konsultacji z administratorem budynku lub architektem to kilkaset złotych. Koszt późniejszej legalizacji – choćby kilkanaście tysięcy.
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac musisz sprawdzić w zarządzie lub spółdzielni, czy wymaga to zgłoszenia. choćby jeżeli wydaje ci się, iż to drobnostka.
Inspektor wejdzie do twojego mieszkania – czy tego chcesz, czy nie
Artykuł 81c Prawa budowlanego nadaje inspektorom prawo wstępu do mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli posiadają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów budowlanych. Nie potrzebują nakazu sądowego. Nie muszą powiadamiać cię z wyprzedzeniem. Twoja nieobecność w domu nie uniemożliwia przeprowadzenia inspekcji.
Kontrola powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji budynku. Ale jeżeli obie te osoby są nieobecne, inspektor może po prostu przywołać przypadkowego pełnoletniego świadka z klatki schodowej.
Próba uniemożliwienia kontroli to poważne przestępstwo. Zgodnie z Kodeksem karnym, utrudnianie wykonania czynności służbowej funkcjonariuszowi publicznemu podlega karze więzienia do lat trzech.
Twoje prawa podczas kontroli – niewiele, ale zawsze coś
Inspektor musi się legitymować i okazać pisemne upoważnienie do przeprowadzenia kontroli. Ma obowiązek sporządzić protokół kontroli, który ty jako właściciel mieszkania powinieneś dokładnie przeczytać przed podpisaniem.
Jeśli nie zgadzasz się z ustaleniami inspektora, masz prawo wpisać swoje uwagi bezpośrednio do protokołu. Nie musisz podpisywać dokumentu bez zastrzeżeń – możesz dodać własną notatkę o tym, z czym się nie zgadzasz i dlaczego.
Podczas kontroli zachowaj spokój i uprzejmość – agresywne zachowanie tylko pogarsza sytuację. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się samodzielnie do żadnych wykroczeń. Każde twoje słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole. Lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem, zanim udzielisz szczegółowych odpowiedzi.
Dokumentacja to twoja jedyna obrona
Inspektorzy podczas kontroli mogą żądać pełnej dokumentacji wykonanych prac budowlanych. Projekty, zgłoszenia, opinie techniczne, faktury, pozwolenia. Brak jakiegokolwiek dokumentu może zostać potraktowany jako dowód działania w złej wierze.
Zachowuj całą korespondencję z zarządem budynku, firmami remontowymi, architektami. Wszystkie faktury, zgłoszenia do urzędów, protokoły odbioru prac. Zrób zdjęcia mieszkania przed każdym remontem – każdego pomieszczenia, każdej ściany. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak dokładnie wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami.
Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego, absolutnie nie możesz go ignorować. Kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym może kosztować kilka tysięcy złotych. Ale może zaoszczędzić ci dziesiątek tysięcy złotych kary i wielomiesięcznego stresu.
Przepisy istnieją od lat – teraz działają skuteczniej
Artykuł 81c Prawa budowlanego pozwalający inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu sądowego obowiązuje od wielu lat. Przez długi czas organy nadzoru budowlanego po prostu nie miały wystarczających zasobów ludzkich i finansowych, żeby reagować na każde zgłoszenie od sąsiadów.
Sytuacja się zmieniła. Inspektoraty mają w tej chwili więcej pracowników i lepsze narzędzia techniczne. Wzrosła też świadomość prawna wspólnot mieszkaniowych i administratorów. Zarządcy wiedzą, iż ponoszą odpowiedzialność za bezpieczeństwo całego budynku. Nielegalne prace jednego mieszkańca mogą zagrozić konstrukcji i spowodować katastrofę budowlaną. Dlatego zarządcy chętniej zgłaszają podejrzenia bezpośrednio do inspektoratów.
System działa sprawniej niż kiedykolwiek wcześniej. To nie oznacza masowych kontroli, o których alarmistycznie pisały media. Ale oznacza, iż jeden telefon od zirytowanego sąsiada może skończyć się wizytą inspektora. Bez nakazu. Bez wcześniejszego zawiadomienia. I bez możliwości odmowy wpuszczenia go do twojego mieszkania.
